С устройством и согласованием антресолей наша компания активно работает уже несколько лет. Для собственника коммерческого помещения это отличный способ кардинально изменить планировку и увеличить полезное пространство. Задача проектировщиков – обеспечить безопасность конструкций, рассчитать нагрузки и соблюсти требования к соотношению размера антресоли и помещения. Работы можно согласовать через перепланировку, и в этом мы тоже поможет клиентам. Сложности зачастую возникают при обращении в Росреестр. Выходом из ситуации станет взаимодействие с регистраторами или обжалование незаконного отказа. Все подробности в нашей статье.
Понятие антресоли простыми словами
Упоминания об антресоли можно найти в нескольких руководящих документах – нормативные акты регионов, своды правил. Ее относят к элементам планировки помещений и зданий. Антресоль является площадкой на возвышении в границах помещения или этажа. На фото в этой статье показано, как могут выглядеть антресоли в разных условиях. Вот описание от проектировщиков:
- антресоль всегда находится на возвышении, и для подъема и спуска нужно проектировать лестницу;
- основание (площадка) антресоли крепится на надежные конструкции – опоры, балки и т.д.;
- для эксплуатации антресоли на ней можно устанавливать перегородки и даже создавать помещения;
- антресоль не будет являться этажом (несмотря на очевидное сходство), если соблюдены ограничения по ее размеру и пропорции к площади помещения;
- процесс согласования антресоли полностью укладывается в перепланировку, хотя могут возникнуть сложности на этапе регистрационно-учетных действий.
Нельзя сказать, что антресоль является очень распространенным решением при перепланировках нежилых помещений. Далеко не все зависит только от желания собственника. Главный ограничитель – высота объекта. Если ее недостаточно, то мы не сможет выполнить обязательные условия для возведения антресоли. Об этом подробнее поговорим ниже.
Эксплуатация антресоли может представлять опасность, так как люди будут находиться на высоте. Поэтому здесь очень важны правильные и точные расчеты по нагрузкам, обоснование характеристик материалов для основания, опор и лестницы, различных усилений. Исходные данные мы возьмем не только в ходе обследований. Собственник дает информацию о количестве людей, весе и параметрах оборудования, которые будут находится на антресоли. Все расчеты будут основаны именно на этом. Условно, если через месяц или год заявленная численность сотрудников на антресоли станет больше, то проектировщик не сможет «задним числом» внести изменения в расчеты и решения. Это сразу разъясняем собственнику и указываем соответствующее пояснение в проекте.
Чем антресоль выгодна собственнику коммерческого помещения
Эксплуатация нежилого помещения должна приносить доход собственнику или арендатору. В этом плане антресоль является очень эффективным решением:
- дополнительную площадь можно использовать для собственных нужд – размещение сотрудников, вынос на возвышение целых отделов или мест под хранение;
- на антресоли можно принимать клиентов и посетителей – примером назовем кафе или ресторан, которые могут существенно увеличить количество посадочных мест, организовать детскую зону и т.д.;
- помещение с антресолью можно дороже продать или сдать в аренду – покупатель или арендатор точно оценит, что в его распоряжении будет дополнительная площадь.
Это немаловажные выгоды, учитывая, что само помещение не поменяет характеристики. В ЕГРН так и будет значится первоначальный показатель площади. На повышение налога антресоль может и не повлиять. Кадастровую стоимость определяют путем расчетов по усредненным показателям.
Вариант с антресолью редко подходит для коммерческих помещений в МКД. Только дома новой застройки обычно имеют высоту, достаточную для таких решений. Достаточное место должны быть не только на самой площадке, но и под ней. В противном случае не будут соблюдены обязательные условия, да и сам собственник не получит ничего выгодного.
Обязательные условия для возведения антресоли
Практически для любого решения по перепланировке есть ряд обязательных условий и технических требований. Для антресоли их можно сформулировать так:
- высота помещения – как уже сказано выше, если этого показателя недостаточно, то про антресоль в коммерческом помещении можно забыть;
- соотношение по размеру антресоли и помещения – нельзя превышать 40%, иначе мы получим новый этаж с обязанностью согласовать реконструкцию;
- соблюдение показателей по нагрузкам – так как на перекрытии появится дополнительный вес, важно точно рассчитать будущие воздействия на конструкции.
Есть и стандартные требования – по нормам строительной и иной безопасности, по обязательным согласованиям и т.д. Помимо антресоли, в одном проекте можно указать и иные решения по перепланировке. Для возведения площадки зачастую нужно освободить пространство, разобрать перегородку, изменить схему инженерных коммуникаций и т.д. Лучше продумать все заранее, чтобы потом не делать перепланировку еще раз.
Кейс по перепланировке складского помещения с устройством антресоли
В 2022 году мы подготовили проект и техническое заключение для перепланировки с антресолью. Она была возведена на складе, где по факту помещение занимало весь этаж. На фото можно посмотреть, как все выглядит после завершения работ. На антресоль вынесены помещения для рабочих и управленцев, плюс созданы дополнительные места под хранение товаров.
Так как склад является нежилым зданием, специальных согласований не потребовалось. Для разработки проекта мы собрали данные о новых нагрузках «с запасом», чтобы заложить их в расчетах. После перепланировки мы еще подготовили технический план. С ним нужно пройти учет изменений в характеристиках помещения через Росреестр. Как итог, клиент получил примерно 30% дополнительной площади и точно остался в выгоде.
Как избежать реконструкции с возведением нового этажа
Уже несколько раз выше мы упоминали про такое условие для антресоли, как соотношение площади. Это важно еще и для определения характера работ и порядка согласований:
- только при соотношении до 40% антресоль не будет считаться новым этажом;
- если бы появился новый этаж, то работы автоматом отнесли бы к реконструкции, а это значительно сложнее по согласованиям;
- для реконструкции намного больше требований по безопасности, так как могут пострадать основные несущие конструкции.
Согласование реконструкции включает экспертизу, получение разрешения на строительство. При этом все здание придется выводить из эксплуатации. Очевидно, что, если можно избежать таких сложностей, лучше сделать это. Наши проектировщики строго следят, чтобы антресоль «уложилась» в допустимые 40%.
Если собственнику здания нужна именно реконструкция, мы предложим оформление проектной документации и проведение изысканий, другие услуги. Окажем содействие и при обращении в надзорные органы, поможем пройти экспертизу и получить положительное заключение. После реконструкции будет оформлен технический план, так как изменения в характеристиках здания нужно внести в ЕГРН.
Перепланировка с антресолью – что нужно знать и как действовать
Большинство вопросов по перепланировкам содержится в региональном законодательстве. Что касается устройства антресолей, то такие решения допустимы и предусмотрены:
- Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (для помещений в МКД);
- Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП (для помещений в нежилом фонде).
На основе этих нормативных актов выбираем и другие решения для изменения планировки.
Есть важная особенность для проведения работ в нежилых зданиях. Разрешение на перепланировку там не требуется. Собственник заказывает проект и техническое заключение, после чего может приступать к ремонту. Соответственно, все будет проще и быстрее, чем в аналогичной ситуации с помещением в МКД. Но заключительный этап будет одинаков – получение технического плана и обращение в Росреестр.
Проектные решения и строительные работы для устройства антресоли
Покажем, какие решения нужно описать и обосновать в проекте, если предстоит возведение антресоли:
- как мы сказали выше, для высвобождения пространства часто требуется демонтаж перегородок;
- для установки площадки нужны опоры, балки или другие аналогичные конструкции;
- чтобы антресоль была надежной и безопасной в эксплуатации, обычно проектируем крепление с капитальными стенами;
- само основание антресоли можно сделать из разных материалов (ищем баланс по стоимости и надежности);
- для подъема на высоту всегда нужна лестница, и для нее проводим отдельные расчеты;
- чтобы люди случайно не упали с высоты, нужно спроектировать ограждения, перила и т.д.;
- если на антресоли создают помещения, заложим в проект работы по монтажу новых перегородок;
- для естественного освещения могут потребоваться новые оконные проемы в стене.
Еще стоит сказать, что в больших помещениях можно одновременно возвести перегородки под антресолью или в других местах. Все это делает объект более удобным для ведения бизнеса.
В этой статье мы приводим примеры из проектной документации. Обратите внимание на планы помещения до и после перепланировки. Там наглядно видно, где появляется антресоль. Еще вы видите графику с расчетами нагрузок на лестницу, чертежи для крепления и соединения конструкций. В проекте указаны и материалы, из которых нужно сделать тот или иной элемент (основание, опоры и т.д.).
Нередко перепланировку узаконивают по факту. Это не самый лучший и весьма рискованный вариант, особенно с антресолью или в помещениях МКД. Сложно обеспечить безопасность конструкций и соединений, если работы проводятся без проекта и техзаключения. Это все нужно перепроверить при узаконивании. Если допущены серьезные отступления от норм безопасности, то придется проводить дополнительные работы, делать усиления и т.д. В нашей практике есть немало успешных кейсов по узакониванию. Но все же лучше избегать таких ситуаций и делать все по закону.
Документы на перепланировку с антресолью
Хотя суть перепланировки заключается в строительных работах, собственнику не обойтись без оформления документов. Факт возведения антресоли повлияет не на их перечень, а на содержание. В любом случае, нужно оформить или заказать:
- выписку из ЕГРН на помещение;
- проект перепланировки и/или переустройства;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- технический план на изменения после перепланировки.
Это стандартный список, который может быть больше. В частности, для работы над проектом нужен техпаспорт с поэтажным планом. Этот документ собственник (или наш представитель) запросит в архиве ГБУ «МосгорБТИ».
Для устройства антресоли в нежилом здании весь пакет документов может подготовить наша проектная компания. Для работ в МКД техническое заключение оформляет только ГБУ «Экспертный центр» (для Москвы). Это создает некоторые сложности, так как процесс получения документа может длиться до 30 дней и даже дольше. Обойти это требование невозможно и при узаконивании перепланировки в МКД.
Технический план нужен уже после завершения работ. Документ фиксирует измененную планировку помещения, где появилась антресоль. За оформлением нужно обращаться к аттестованному кадастровому инженеру. Техплан нужен как при стандартной процедуре согласований, так и для узаконивания. Скрины с заполненного технического плана вы тоже можете увидеть в этой статье.
Где и как согласовать: пошаговая инструкция
Вопросы с согласованием неизбежно возникнут при любой перепланировке. Покажет это в виде алгоритма действий для МКД и нежилого здания. Сначала инструкция для собственника, который делает перепланировку в помещении жилого дома:
- если помещением владеет несколько лиц, нужно оформить письменное разрешение (согласие) на изменение планировки;
- необходимо заказать проект перепланировки и переустройства (в компании, состоящей в СРО);
- если работы будут связаны с задействованием несущих конструкций, то нужно организовать и провести собрание собственников МКД, получить протокол с их согласием;
- по запросу в ГБУ «Экспертный центр» запрашиваем техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки (платная услуга);
- получаем заключение о соответствии санитарным нормам в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (требуется не во всех случаях);
- подаем заявление с документами в Мосжилинспекцию (электронный сервис для этого доступен на портале mos.ru);
- ждем завершения проверки (срок до 20 дней), получает разрешение на перепланировку;
- собственника заказывает строительные работы, проводит их строго по проекту;
- после завершения работ у кадастрового инженера заказывают технический план (для этого проводим обмеры в помещении);
- техплан вместе с заявлением подаем в МЖИ, где после проверки оформят акт приемочной комиссии;
- после того, как МЖИ отправит все документы в Управление Росреестра, заявителю придет уведомление;
- остается дождаться завершения регистрационно-учетный действий и получить выписку из ЕГРН (тут возникнут сложности, о которых расскажем ниже).
Регламент согласования под данную перепланировки описан в Постановлении № 508-ПП. А вот для нежилых зданий аналогичной процедуры попросту нет. В Постановлении № 432-ПП мы найдем лишь перечни работ, которые можно выполнить без разрешения на строительство.
Указанный выше порядок действий немного изменится, если перепланировка с антресолью включает еще и изменения фасадов (например, устройство входной группы). Согласование таких решений требуется далеко не всегда. Нужно посмотреть, попадает ли здание под Постановление Правительства Москвы № 94-ПП. Если согласование нужно, то проект в Департамент градостроительной политики подает МЖИ (для МКД) или сам собственник. Если же вопрос стоит только с возведением антресоли, то разрешение на фасадные работы не получаем.
Почему могут отказать в согласовании
В Постановлении № 508-ПП вы увидите немало оснований для отказа в выдаче разрешения на перепланировку. Они носят общий характер и напрямую не связаны с возведением антресоли. Вот несколько причин:
- включение в проект работ, которые являются недопустимыми;
- нарушение требований по строительной, санитарной и иной безопасности;
- отсутствие какого-либо документа, если его предоставление является обязательным;
- оформление проекта и технического заключения организацией, у которой нет соответствующих полномочий.
Возведение антресоли законно и прямо разрешено Постановлением № 508-ПП. И отказа только из-за включения такого решения в проект точно не будет.
При узаконивании работ по факту шансы получить отказное решение будут выше. О причинах мы уже упомянули выше, ведь перепланировка без проекта всегда потенциально опаснее. Если же в узаконивании откажут неправомерно, всегда есть возможность обжаловать решение в судебном порядке.
В возведении антресоли для помещения в нежилом здании отказов не будет. так как согласование не требуется. Но вся ответственность за соблюдение проекта и требований безопасности возлагается на подрядную организацию. Во многих случаях решить возможные проблемы поможет авторский надзор.
Сложности с регистрационно-учетными действиями в Росреестре
Оформление технического плана после возведения антресоли является обязательным условием. Далее с документом будет работать регистратор Управления Росреестра. Именно с этой процедурой в последнее время связано больше всего сложностей. Вообще, в Федеральном законе № 218—ФЗ перечислено несколько десяткой причин для приостановок. Многие из них встречаются крайне редко или не имеют отношения к перепланировкам.
Если в документах заявлена антресоль, то шанс получить приостановку. а затем и отказ, будет очень большой:
- регистраторы и так зачастую выносят решения о приостановке по формальным основаниям (например, из-за малейших ошибок, которые не влияют на точность и достоверность сведений);
- если в техплане показана антресоль, то в большинстве Управлений Росреестра ее отнесут к работам по реконструкции;
- в решении о приостановке заявителю предложат дополнительно подать разрешение на строительство (реконструкцию), что будет заведомо невыполнимо;
- приостановка вводится на период до 3 месяцев, и после этого заявитель получит отказ в регистрационно-учетных действиях;
- в решении будет разъяснено о возможности обжалования через апелляционную комиссию Росреестра или в судебном порядке.
Антресоль изначально является сложным элементом перепланировки. И при обращении на регистрационно-учетные действия избежать приостановки или отказа практически невозможно. Если в других случаях еще есть возможность обосновать отсутствие нарушений, то при наличии в документах сведений об антресоли, это не проходит. О том, как приходится решать проблему, расскажем ниже.
Можно ли избежать приостановок и отказов
Если говорить про перепланировку в целом, то шансы избежать приостановок и отказов действительно есть. Правда претензии зачастую предъявляют по формальным причинам, ссылаясь только на нарушение правил оформления технического плана. Теоретически, таковым может стать даже отсутствие запятой или точке, т.е. просто орфографическая ошибка.
По антресоли приостановка и отказ в регистрационно-учетных действиях практически неизбежны. Еще раз подчеркнем нюансы, которые нужно знать собственнику:
- ждать, что регистратор просто так снимет замечания, бессмысленно;
- рассчитывать на отмену приостановки после визитов кадастрового инженера в Росреестр или переписки нереально (в случае с антресолями на 100%);
- обжалование через Апелляционную комиссию Росреестра совершенно неэффективно;
- единственным работающим вариантом остается обращение в суд, и сейчас это самая быстрая процедура для перепланировок с антресолями.
В картотеке арбитражных дел уже немало судебных актов по нашим искам к Управлениям Росреестра. Вот пример с оспариванием незаконных действий по антресоли. Как и всего, мы получили решение о том, что во внесении сведений в ЕГРН отказано из-за непредоставления обязательных документов. к ним регистратор отнес разрешение на реконструкцию. Выполнить это требование невозможно, поскольку проводилась перепланировка, а антресоль не является новым этажом.
Вот как происходит судебное разбирательство по отказам Росреестра с антресолями:
- в иске мы подробно указываем, почему отказ является незаконным (полное соответствие по правилам заполнения техплана, обоснование перепланировки, а не реконструкции и т.д.);
- в отзывах Росреестра, как и в отказе, будет указана ссылка только на нарушение правил оформления технического плана и на отсутствие обязательных документов;
- арбитраж достаточно четко разбирается в ситуации и подробно описывает выводы в решении (особенно с учетом практики по аналогичным делам);
- ввиду существенного повышения пошлин ведомство не практикует обжалование в апелляцию, хотя еще недавно это было привычным делом;
- чтобы добиться обновления сведений в ЕГРН, мы получаем исполнительный лист и действуем через службу приставов.
Интересно, что даже после получения постановления пристава и исполнительного документа Росреестр тоже нередко выносит решение о приостановке. Правда в этом случае уже не дают ссылку на те нарушения, которые опровергнуты в судебном процессе.
Посмотрим еще, на сколько затянется процесс, если предстоит судебное оспаривание. По закону срок на регистрационно-учетные действия составляет буквально несколько дней. Далее приходится ждать 3 месяца, поскольку приостановку оспаривать не имеет смысла. Минимум 2 месяца уйдет на судебное дело (в последнее время есть кейсы ровно с таким сроком). Потом еще останется добиться вступления решения в силу и исполнения требований – еще 2-3 недели.
Итак, буквально на ровном месте создана проблема с антресолями, на решение которой уходят месяцы упорной работы юристов и других специалистов нашей компании. И пока не будет единого централизованного разъяснения от Росреестра или полноценного обзора практики от ВС РФ, ничего не изменится. Все это собственнику лучше знать заранее, чтобы потом не возникало лишних вопросов.
Заключение
- Закон считает антресоль элементом планировки помещения. Она представляет собой площадку на возвышении, которая не меняет характеристики всего здания и не является новым этажом.
- Для устройства антресоли важна достаточная высота помещения. Также необходимо соблюсти ограничение по размеру – не более 40% от площади помещения.
- Основные документы для согласования антресоли – проект перепланировки и/или переустройства, техническое заключение и технический план.
- Основные сложности возникают при обращении в Росреестр, так как ведомство до сих пор относит антресоль к реконструкции. Проблему приходится решать судебным оспариванием.
Обратившись к нам, вы получите все документы на перепланировку с антресолью, помощь с прохождением обязательных процедур. Делаем все строго по закону и добьемся положительного результата в минимально возможные сроки. Подробности – на консультации у наших экспертов!