Арендные отношения широко распространены в бизнесе, договора аренды заключают компании и индивидуальные предприниматели (ИП).
Арендованное имущество требует ухода и контроля. Но не только. Иногда ему требуется ремонт. Рассмотрим частных случай — ремонт арендованного помещения.
Содержание статьи:
1.Ремонт арендованного помещения: определение и виды ремонта
2.Ремонт арендованного помещения: документооборот
3.Учет ремонта арендованного помещения
4.Неотделимые улучшения арендованного имущества
5.Ремонт арендуемого помещения налоговый учет
6.УСН ремонт арендуемого помещения
- Ремонт арендованного помещения: определение и виды ремонта
Сначала определимся с понятием ремонта и видами ремонта, чтобы с одной стороны, не перепутать его, например, с модернизацией или реконструкцией, которые являются уже улучшением объекта, с другой стороны (определившись с видом ремонта) наиболее достоверно отразить проведение ремонта в учете.
Ремонт — комплекс технологических операций и организационных действий по восстановлению работоспособности, исправности и ресурса объекта и/или его составных частей (п. 2.1.2 ГОСТ 18322-2016 «Система технического обслуживания и ремонта техники»).
Главное, что следует выделить в определении: ремонт — это восстановление.
В указанном выше ГОСТе приводится и классификация ремонтов:
- капитальные,
- средние,
- текущие.
На практике бухгалтер сталкивается либо с капитальным, либо с текущим ремонтом.
Капитальный ремонт — это ремонт, когда восстанавливается полный (близкий к полному) ресурс объекта с заменой или восстановлением любых частей, включая базовые.
Текущий — когда для обеспечения или восстановления работоспособности объекта достаточно замены и/или восстановления отдельных легкодоступных частей объекта.
Следует учесть следующее.
Иногда, принимая арендованное имущество, арендатор, не задумываясь, подписывает акт приемки арендованного имущества, в котором зафиксировано, что имущество принимается в состоянии, пригодном к эксплуатации.
Если по факту в помещении, например, разбиты стекла в окнах, не работают дверные замки и т.п., тут же начинается ремонт.
Но правомерность отнесения затрат на ремонт к налоговым расходам в этом случае, с большой вероятность может быть оспорена контролирующими органами. Ведь по акту приема-передачи арендованного помещения ремонт ему не требовался.
Также отметим, что реконструкцию или капитальный ремонт, который заказывает застройщик (заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания) при стоимости ремонта более 10 млн руб., должен проводить только подрядчик, являющийся членом СРО (п. 2, 2.1 ст. 52, п. 1 ст. 55.8 Градостроительного Кодекса РФ).
- Ремонт арендованного помещения: документооборот
Ремонт арендованного помещения выполняется не собственными силами, а третьей стороной (подрядчиком), документальное оформление:
- сдача результата работ оформляется актом (п. 4 ст. 753 ГК РФ),
- при отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (Письмо Минфина от 08.10.2020 № 03-07-11/88016)
- унифицированные документы КС-2, КС-3 с 2013 г. не обязательны,
- ФНС утвержден формат электронного акта приемки работ (п. 1, 2 Формата, утв. Приказом ФНС от 28.07.2022 Е ЕД-7-28/691@), применяется на добровольной основе.
- Учет ремонта арендованного помещения
Правильный учет ремонта арендованного помещения определяется не только видом ремонта, но и соблюдением норм законодательства в отношении того, кому вменяется в обязанность проводить тот или иной вид ремонта.
Так, ГК РФ установлено (ст. 616 ГК РФ):
- капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет проводит арендодатель, если иное не установлено законом, иными правовыми актами, либо договором,
- текущий ремонт арендованного помещения производит а свой счет арендатор, который в силу закона обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, опять же если иное не установлено, например, договором.
В случае лизинга действуют иные законодательные нормы: и капитальный и текущий ремонт осуществляет лизингополучатель, если иное не установлено договором (ст. 17 Федерального закона № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).
На каких же счетах вести учет ремонта арендованного помещения?
Вариант 1
Ремонт — капитальное вложение. Предположим, речь идет о восстановлении работоспособности объекта (пп. «ж» п. 5 ФСБУ 26/2020), и ремонт удовлетворяет условиям отнесения его к капитальным вложениям.
Тогда стоимость ремонта изначально «собирается» на счете 08, затем формируется инвентарный объект основных средств (ОС), например, «капитальный ремонт арендованного ОС», далее по нему начисляется амортизация.
Вариант 2
Текущий ремонт, при которым затраты относятся к расходам текущего периода (периода проведения ремонта).
Затраты, в зависимости от назначения помещения, отражаются на счетах учета:
- 20, 23, 44 и т.п., если речь о помещении, используемом в основной деятельности,
- 26, если арендованный объект используется в управленческих целях.
Если говорить об общем подходе — ремонт арендованного помещения в бухгалтерском учете отражается по аналогии с учетом затрат на ремонт собственных ОС (п. 7 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», п. 10 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).
- Неотделимые улучшения арендованного имущества
Улучшение арендованного имущества может проводится в форме:
- модернизации,
- реконструкции,
- достройки,
- дооборудования.
Выделяют улучшения (ст. 623 ГК РФ):
- отделимые,
- неотделимые (улучшения нельзя отделить без нанесения вреда прежде всего самому помещению, а не улучшениям).
По ГК РФ неотделимые улучшения всегда являются собственностью арендодателя и по окончанию договора аренды должны быть ему переданы.
В общем случае неотделимые улучшения на протяжении договора аренды — это собственность арендатора, если иное не установлено договором (Определение ВС РФ от 24.12.2021 № 310-ЭС21-25321).
Если улучшения проведены до начала действия договора аренды, их стоимость добавляется к стоимости предмета аренда, увеличивает стоимость ППА (право пользования активом).
В остальных случаях затраты на неотделимые улучшения через капвложения признаются объектом основных средств (ОС) арендатора (п. 18 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», Письмо Минфина от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).
В НУ это не ОС, а отдельный вид амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Налоговый риск для «любителей» заключать на каждые 11 месяцев новый договор аренды – амортизация прекращается, когда договор заканчивается. «Недоамортизированную» часть учесть в налоговых расходах нельзя.
Если договор каждые 11 месяцев пролонгируется, амортизация продолжает начисляться (Письмо Минфина от 30.11.2021 № 03-03-06/1/96914).
Неотделимые улучшения — это работы, которые изменяют характеристики предмета аренды, в т.ч. возможно и его назначение.
Пример 1
Компания, арендовав помещение под производственный цех, устанавливает в нем систему вентиляции по согласованию с арендодателем, но за свой счет. Согласно учетной политике по бухучету (БУ) неотделимые улучшения признаются отдельным объектом ОС.
Проводки в БУ:
Дебет 07 Кредит 60 – стоимость системы вентиляции,
Дебет 19 Кредит 60 – выделен НДС поставщика,
Дебет 08 Кредит 07 – передача системы в монтаж,
Дебет 08 кредит 60 – стоимость услуг по установке и наладке системы,
Дебет 19 Кредит 60 – НДС по монтажным работам,
Дебет 01 Кредит 08 – ввод в эксплуатацию неотделимых улучшений,
Дебет 20 Кредит 02 – начисление амортизации ежемесячно, до окончания договора аренды,
Дебет 68, Кредит 19 – принятие НДС к вычету.
Пример 2
Арендовав помещение под офис, компания устанавливает стеклянные перегородки (по согласованию с арендодателем, за свой счет).
Как отразить операцию в бухгалтерском учете?
Улучшения отделимые, если договор не предусмотрено каких-либо особенностей, в БУ это затраты на текущий ремонт, отражаются как расходы на ремонт по собственным ОС, например:
Дебет 26 Кредит 60 – стоимость перегородок и их установки (НДС нет).
Обратите внимание, в договоре может быть прописано, что любые улучшения считаются неотделимыми, в этом случае улучшение отражается в учете по варианту, рассмотренному в примере 1.
Выше рассмотрены неотделимые улучшения, стоимость которых не компенсируются арендодателем.
Если стоимость компенсируется, арендатор отражает затраты как расходы в налоговом учете, но лишь в момент передачи неотделимых улучшений арендодателю, в этот же момент у арендатора фиксируется доход от реализации работ.
- Ремонт арендуемого помещения налоговый учет
Налог на имущество
Арендатор уплачивает налог на имущество по неотделимым улучшениям, если вложения в такие улучшения не возмещаются арендатором, а сами улучшения учитываются у арендатора как ОС. С выбытием такого объекта учета начисление налога прекращается (Письма Минфина от 01.04.2022 № 03-05-05-01/26950, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).
Налог на прибыль
Расходы на текущий ремонт арендованного помещения учитываются в налоговых расходах по налогу на прибыль в соответствии с правилами п. 2 ст. 260 НК РФ (если не возмещаются арендодателем).
Затраты на капитальный ремонт учитываются также, как и на текущий ремонт.
Если проведены работы по модернизации (дооборудования, достройки и т.п.) арендованного помещения, и стоимость их позволяет отнести такой объект к амортизируемому имуществу, в расходах отражаются суммы амортизации в период аренды помещения.
НО
Нужно учитывать, что в отличии от бухгалтерского учета, в налоговом учете СПИ и норма амортизации определяется исходя из требований, установленных в Постановлении Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».
Если объект в классификации найти не удалось, то придется использовать СПИ и норму амортизации по арендованному помещению.
О разграничении затрат на те, которые связаны с неотделимыми улучшениями и теми, что рассматриваются как текущий ремонт, говорилось, например в Письме Минфина от 27.09.2021 № 03-03-06/1/78003.
НДС
Передача неотделимых улучшений арендодателю облагается НДС. Начисляется НДС в момент передачи улучшений. Входящий НДС при создании неотделимых улучшений можно принимать к вычету.
По невозмещаемым улучшениям:
- налоговая база — рыночная стоимость передаваемых улучшений, может быть согласована сторонами, если не согласована (не зафиксирована в акте приема-передачи), то за базу принимается остаточная стоимость неотделимых улучшений
- счет-фактура — в одном экземпляре (для себя.
По возмещаемым улучшениям:
- налоговая база — договорная стоимость (стоимость компенсации затрат арендодателем),
- счет-фактура — в двух экземплярах.
- УСН ремонт арендуемого помещения
Основное «специфичное» условие для принятия в налоговых расходах УСН при объекте «доходы минус расходы» затрат на ремонт — проведенный вид ремонта должен быть предусмотрен для арендатора Законом или договором.
Прочие условия типичные для УСН: затраты должны быть экономически обоснованы, оформлены документально, и оплачены.
УСН ремонт арендуемого помещения, примеры расходов, против которых контролирующие органы не возражают:
- уплаченные организацией обязательные взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, если организация арендует нежилое помещение в таком доме учитываются как материальные расходы (Письмо Минфина от 15.09.2021 № 03-11-06/2/74681),
- расходы на буксировку до сервиса сломавшегося автомобиля (Письмо Минфина от 10.07.2019 № 03-11-11/51190).
Мы с вами рассмотрели отражение в учете ремонтов арендатора: текущий ремонт арендованного помещения, неотделимые улучшения арендованного имущества, ремонт арендуемого помещения налоговый учет и т.п.Если остались вопросы, задайте их в комментариях.
Подписывайтесь на наш телеграм