Перепланировку можно сделать не только в квартире, но и в нежилом (коммерческом) помещения. Правила будут примерно схожими, и собственнику не обойтись без согласований. Это не самая простая задача, особенно если работы связаны с задействованием несущих конструкций. Полный перечень допустимых решений для перепланировки в МКД вы найдете в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. Мы простыми словами расскажем, что можно и нельзя сделать, какие ошибки могут привести к штрафам и другим проблемам.
Законы о перепланировке помещения в МКД
Все согласования, в том числе и при перепланировках, проходят по различным нормативным актам и регламентам. Сразу о них подробнее. Если вы собственник помещения в МКД и хотите изменить его планировку, то учитывайте нормы:
- Жилищного кодекса РФ (общие правила);
- Федерального закона № 218-ФЗ (требования о внесении изменений в ЕГРН после перепланировки);
- Постановления № 508-ПП (столичный регламент, но в других регионах тоже есть схожие нормативные акты).
Как проектная компания, мы будет применять и другие руководящие документы. Сюда входят различные своды правил и стандарты, приказы Росреестра. Если и дополнительные нормативные акты Москвы, с которыми приходится сталкиваться при согласованиях. Назовем для примера Постановление № 94-ПП. Применяется, если нужно получить разрешение на новые фасадные решения (входная группа, оконные проемы и т.д.). Но сразу стоит сказать, что сейчас процесс согласования таких работ практически остановлен. Ждем изменений в законодательство Москвы, которые упростят задачу.
Федеральные правила носят общий характер. В том же ЖК РФ сказано только про понятие перепланировки и необходимости согласования, не более. Все отдано на откуп регионам. Поэтому все нюансы, о которых расскажем ниже, могут отличаться в других субъектах РФ.
Что нужно знать собственнику о перепланировке в МКД
Перепланировка – это комплекс строительных работ. Возможностей достаточно много. Вот что разрешает нормативная база (естественно, с учетом ограничений под конкретные ситуации):
- можно устанавливать, разбирать и перемещать ненесущие стены и перегородки (создаем комнаты, зонируем помещение и т.д.);
- можно прорубить или заделать проемы, изменить их форму и габариты (если в несущих стенах – то с очень большими ограничениями);
- можно сделать новую входную группу с улицы (для коммерческих помещений в МКД это нужно практически всегда);
- за счет указанных выше решений можно разделить или объединить помещения;
- в высоких помещениях можно возвести антресоль, и это существенно увеличит полезное пространство под текущую деятельность.
Еще с перепланировкой проводят переустройство. Сюда относят работы с инженерным и сантехническим оборудованием – установка нового, изменение схемы расположения и т.д.
Все перечисленное должно работать на бизнес – улучшать условия деятельности, привлекать новых клиентов, упрощать текущие задачи и т.д. Целью перепланировки может быть и подготовка помещения к продаже или сдаче в аренду. Объект будет стоит дороже или привлекательней с точки зрения арендаторов. Расходы на строительные работы и оформление документов окупятся. Но здесь главное не допустить ошибок, которые возникают достаточно часто. Именно о них и поговорим ниже.
Самые опасные ошибки при перепланировках в МКД
Коммерческие помещения в МКД дают возможности вести бизнес (офисы, магазины, кафе и т.д.). Работа в них не должна нарушать интересы и законные права жильцов. Это имеет отношение и к перепланировке. Ошибками, а, скорее, даже серьезными проблемами, станет:
- незаконное проведение работ, в отсутствие обязательных разрешений – точно будет штраф, а узаконивание такой перепланировки обернется дополнительными сложностями;
- пренебрежение нормами безопасности, причем даже при наличии проекта и иных документов – даже при отсутствии реального ущерба и вреда крупные штрафы грозят собственник у и подрядчику за нарушение строительных, санитарных и иных правил;
- повреждение или разрушение основных конструкций, снижение их несущей способности – как правило, такие проблемы возникают при перепланировке без проекта и техзаключения, но возможны и иные причины;
- проведение фасадных работ в МКД – о проблемах с согласованиями мы кратко уже упомянули выше;
- отказы в согласованиях документов, в регистрационно-учетных действиях – такое нередко бывает даже по субъективным причинам, когда со стороны собственника все сделано правильно.
Кстати, даже обращение в проверенную и надежную проектную компанию не всегда гарантирует полной отсутствие проблем. Позиция чиновников не всегда точно соответствует законодательству, особенно если там есть пробелы. Для решения задач можно и нужно использовать вариант с обжалованием незаконных решений. Но это увеличивает общие сроки все процедур, а заказчику порой нелегко объяснить, что проблема заключается не в нас, а в сложившейся практике.
Самая большая опасность – причинение вреда и ущерба, повреждение и разрушение конструкций. Перепланировка вполне может привести к таким проблемам, особенно если проводится в старых домах или без должного контроля за работами. Здесь важно провести полноценное обследование, точно определить состояние конструкций и коммуникаций. Очень важны расчеты нагрузок, если работы могут привести к снижению несущей способности или дополнительному весу на условные перекрытия, стены. Все это входит в наши услуги, которые мы предлагаем собственникам коммерческих помещений в МКД.
Если и ситуации, где все будет еще сложнее. Перепланировку можно сделать в домах, отнесенных к объектам культурного наследия. Их очень много как в Москве, так и других городах. Для согласования придется проходить дополнительные процедуры и соблюдать повышенные требования законодательства.
Кейс по перепланировке в нежилом помещении МКД
В 2025 году нашим клиентом было представительство банка, которое открывало новый офис в помещении первого этажа МКД. Поставлена комплексная задача – изменение внутренней планировки с образованием комнат, устройство входной группы на основе существующего технического выхода, согласование колористических решений.
Документы для перепланировки и после ее завершения были оформлены в заранее согласованные сроки (проект – 3 дня, техплан – 4 дня и т.д.). Продолжительность согласований была определена условно, так как не всегда зависит от нас. В общей сложности, они затянулись почти на 5 месяцев и включали в себя обращение в суд. Но положительный результат был достигнут. Банк на законном основании открыл офис и начал обслуживание клиентов.
Обязательные документы
На все действия и работы при перепланировке нужны документы. Для помещений в МКД их перечень достаточно четко определен Постановлением № 508-ПП. Сюда входит (с указанием, где можно получить или заказать тот или иной документ):
- согласие собственников помещения – оформляют письменный документ, где соглашаются изменить характеристики и конфигурацию объекта;
- выписка из ЕГРН (правоподтверждающий документ) – мы получим ее сами, если собственник ранее не запросил;
- протокол собрания собственников помещений в МКД – поможем провести собрание и получить одобрение жильцов, если работы связаны с задействованием несущих конструкций или общедомового имущества;
- проект на перепланировку и/или переустройство – оформит наша компания, которая соответствует всем требованиям (членство в СРО и т.д.);
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ – оформляет ГБУ «Экспертный центр» (для Москвы), а мы поможем получить этот документ;
- технический план после перепланировки – оформит кадастровый инженер нашей компании, так как документ необходим для обращения в Мосжилинспекцию и Управление Росреестра;
- поэтажные планы и копия техпаспорта – запрашиваем в архиве ГБУ «МосгорБТИ», если у собственника нет на руках более-менее актуальной версии этих документов.
Разработкой проекта дело не ограничивается. Кстати, в коммерческих помещениях нельзя изменить планировку по эскизу. Это допускается только для квартир в некоторых сериях домов. Но и там жильцы редко когда используют типовые решения, так как заказывают индивидуальные проекты.
Некоторые документы собственник может запросить сам. Но это не лучший выход, так как сроки точно затянутся. Тот же ГБУ «Экспертный центр» загружен работой и регулярно затягивает сроки выдачи технических заключений. Проектные компании не могут выдать этот документ, если только не предстоит перепланировка в нежилом здании.
Рекомендация такова – заказывайте услугу по согласованию под ключ. Наши эксперты получат доверенности и представят ваши интересы в уполномоченных структурах и организациях. Экономия времени, денег и нервов важна всегда, и очень актуальна для бизнеса.
Пошаговая инструкция для согласования перепланировки
Согласование предусматривает получение разрешений. Для перепланировки в нежилом помещении МКД процесс будет включать следующие этапы:
- предварительные действия – выбор проектной компании, урегулирование вопросов на уровне собственников и т.д.;
- обращение за проектом и техзаключением – до разработки происходит согласование всех решений, обследование, изучение документов и т.д.;
- согласования с жильцами МКД, если требуется – мы поможет организовать собрание и убедить собственников, что перепланировка законна и не нарушит их интересы;
- подача документов в Мосжилинспекцию – уже несколько лет для этого внедрен онлайн-сервис, а в личном кабинете mos.ru вы сможете отслеживать статус обращения;
- получение разрешения на перепланировку – позволяет законно начать работы на основании проекта;
- обращение к кадастровому инженеру за техническим планом – этот документ нужен после перепланировки, чтобы показать новые характеристики помещения;
- подача документов в МЖИ – относительно новые правила (с 2024 года), которые предусматривают оформление акта приемочной комиссии и направление всех материалов в Росреестра.
Здесь указан только общий порядок, который может измениться в разных ситуациях. В частности, до подачи документов в МЖИ часто необходимо получить заключение через Роспотребнадзор (СЭС). Оно подтвердить соответствие предстоящих изменений в планировке санитарным нормам. Еще дополнительной процедурой станет обращение в Москомархитектуру, если требуется согласовать новые фасадные решения.
Мы показали пошаговую инструкцию по согласованию перепланировки в МКД, чтобы вы имели общее представление о ней. Но если говорить на практике, то мало кто из собственников делает все своими силами. Это отнимает много времени, а рисковать штрафами и предписаниями никто не хочет. Поэтому услуги по комплексному согласованию очень востребованы, тем более что это не сильно увеличит общие расходы.
Контактные данные государственных органов
Мы сделали подборку справочной информации о структурах и органах, куда приходится обращаться в процессе согласования или узаконивания перепланировки в МКД.
Мосжилинспекция. Документы подаем через онлайн-сервис. Адрес: г. Москва, пр. Мира, д. 19. Телефон горячей линии +7-495-777-77-77 (Единая справочная служба Москвы).
Москомархитектура (изменение внешних архитектурных решений, если требуется). Документы принимают через сервис Единого окна. Телефон горячей линии +7-495-777-77-77 или +7-499-251-65-61. Справки о статусе обращения дадут в канцелярии МКА +7-495-650-11-54. Адрес: г. Москва, Триумфальная площадь, д.1.
Департамент культурного наследия Москвы (для согласования перепланировки в охраняемых объекта). Адрес г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19, стр. 1. Телефон +7-495-777-77-77. Документы на согласование принимают через сервисы на портале mos.ru.
ГБУ «МосгорБТИ» (запрос документов, внесение изменений в техпаспорт после перепланировки). Адреса центров обслуживания клиентов доступны по ссылке. Адрес главного офиса: г. Москва, Малый Гнездниковский переулок, д. 9, стр. 7. Телефон контакт-центра +7-495-929-02-80.
Управление Росреестра по Москве (регистрационно-учетные действия после перепланировки). Адрес г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15. Телефон для получения справочной информации +7-495-957-69-14. Документы сейчас можно подать только в электронном виде (это относительно новое требование для юридических лиц). Эксперт нашей компании направить заявление со всеми приложениями через онлайн-сервис в личном кабинете сайта Росреестра.
В доверенности на представительство мы подробно перечисляем, куда сможет обращаться наш эксперт. Будет и приписка с общим обозначением «в любые другие государственные органы, организации и т.д.», так как нередко возникают нестандартные ситуации. Готовые документы (выписка из ЕГРН, разрешение и т.д.) мы тоже сможем получить по доверенности, чтобы передать все заказчику.
Завершение согласований – Росреестр, ЕГРН и суды
При получении разрешения на перепланировку все обычно идет по давно отработанной практике. Приостановки и отказы если и бывают, то в самых сложных ситуациях. А вот после завершения работ или при необходимости узаконивания сложности возникают регулярно. Сначала опишем схему действий, хотя кратко о ней уже было сказано в пошаговой инструкции выше:
- после перепланировки закажите технический план у кадастрового инженера нашей компании (это обязательное условие);
- техплан подаем в МЖИ вместе с заявлением об оформлении акта приемочной комиссии;
- если все в порядке, Мосжилинспекция сама отправит пакет документов в техпланов в Росреестр (уведомив заявителя);
- ждем завершения регистрационно-учетных действий и получаем выписку из ЕГРН (если, конечно, не возникло оснований для приостановок и отказов).
Примерно также действуем, если нужно узаконить перепланировку, сделанную без разрешений и согласования. Но здесь еще необходимо заказать техническое заключение (через ГБУ «Экспертный центр»).
Хотя Управление Росреестра обязано действовать строго в рамках закона, решения о приостановках и отказах часто принимают формально или вообще по нелепым основаниям. Здесь нужно отметить, что претензии из-за затягивания сроков заказчик часто предъявляет нам, как к проектной организации. На самом деле мы также оказываемся в ситуации, когда не можем сдать готовый результат клиенту, хотя сделали все необходимое.
Решением проблемы с необоснованным отказом может стать обращение в суд. У нас уже наработана приличная практика судебных споров с Росреестром, причем с положительным результатом. Но сроки завершения дела могут затянуться на несколько месяцев, плюс еще предстоит ждать обновления ЕГРН по судебному акту и исполнительному листу. Итогом любой перепланировки станет как раз внесение новых сведений в реестр.
Заключение
У согласования перепланировки помещений в МКД множество подводных камней. Мы, как проектная компания с большим опытом, умеем решать их максимально эффективным способом. Всегда обращаем внимание:
- на исходное состояние объекта, так как от него зависит выбор проектных решений;
- на расчеты нагрузок, так как это всегда влияет на безопасность предстоящих работ и конструкций;
- на соблюдение требований к форме и содержанию документов, к правилам согласований.
В статье описаны только общие правила, которые значительно сложнее. Обращайтесь к нашим экспертам, чтобы заказать услуги по согласованию перепланировки помещения в МКД или узнать о них подробнее!