Любые строительные работы в коммерческом помещении – это «головная боль» для собственника или арендатора. Поиск подрядчика и контроль за каждым его действием, закупка материалов, необходимость временной приостановки деятельности точно создадут немало хлопот. Мы же, как проектная компания, готовы взять на себя юридическую сторону – оформление документов, их согласование, решение проблем с гос. органами и многое другое. Именно об этом пойдет речь в нашей статье. Подготовили ее эксперты, которые не на словах, а на практике, занимаются согласованиями и узакониванием перепланировок в нежилом здании.
Что нужно знать о перепланировке
Как ни странно, многие наши клиенты вообще не имеют представления, что именно относится к перепланировке, реконструкции или иным видам работ. В целом, это можно понять. Бизнес – это обслуживание клиентов, логистика, продажи, офисная деятельность и т.д. Самостоятельно ломать перегородки или делать входной проем никто не будет. Под эти задачи выделяют бюджет и нанимают профессионалов. Именно они (юристы, проектировщики и т.д.) должны четко сказать, что и где нужно согласовать, без каких документов нельзя приступать к перепланировке.
С точки зрения законодательства под перепланировку попадает много что. Покажем это на примерах, которые чаще всего интересуют клиентов нашей компании:
- демонтаж, возведение или перемещения перегородок – это преображает помещение, помогает в его зонировании, а еще позволяет провести раздел или объединение;
- работы по созданию, заделыванию, расширению или заужению проемов, изменения их формы – нужно как для оптимизации деятельности, так и для раздела/объединения, соблюдения требований пожарной безопасности;
- возведение антресоли – отличное решение для помещений с большой высотой, ведь их полезное пространство существенно увеличится;
- возведение или демонтаж лестниц внутри помещения – здесь работы могут относится к реконструкции, поэтому требуется особое внимание проектировщиков.
Скорее всего, перепланировка будет сводиться именно к этим решениям. Но возможны и другие изменения в конфигурации помещения. Кстати, именно так называет перепланировку закон.
Еще часто проводят работы по изменению схемы расположения инженерного и сантехнического оборудования. Хотя это кажется незначительным, но эти решения в юридическом плане приравнены к перепланировке. Все работы можно выполнить по одному проекту. Комплексные решения будут подобраны не только на основе пожеланий заказчика, но и строго в рамках законодательства. Это залог успешного согласования и отсутствия проблем с надзорными органами.
В чем отличия для помещений в нежилых зданиях и многоквартирных домах
В принципе, понятие перепланировки одинаково и не зависит от того, где она проводится. Тем не менее, условия для нее существенно отличаются для помещений в МКД и нежилых зданий. Вот ключевые отличия:
- по порядку согласований – в МКД работы проводим только на основании разрешений от жилинспекции, а в нежилом здании для этого достаточно получить проект и техническое заключение;
- по решению вопросов с перепланировкой на уровне собственников – во многих случаях требуется разрешение от жильцов дома, а это не самый легкий процесс;
- по требованиям к безопасности, времени выполнения работ – в МКД во главу угла ставят интересы жильцов, а для нежилых зданий нормы менее строгие.
Все это находит отражение в и документах на перепланировку, которые оформляет наша компания.
Приведем пример из практики. Допустим, проектным решением является устройство новой входной группы в помещение на первом этаже. Если здание нежилое, то работы проводятся без согласований, либо с разрешения Москомархитектуры (если это подпадает под Постановление Правительства Москвы № 94-ПП). В МКД же аналогичные работы не провести без одобрения собранием собственников. Это осложняет весь процесс, который вообще может завершиться отказом.
Совпадает только заключительный этап действий. Учет изменений после перепланировки одинаков как для МКД, так и для нежилого здания. Но и тут есть нюанс. Если работы велись в помещении дома, то технический план нужно подать в Мосжилинспекцию. Этот документ будет направлен в Управление Росреестра вместе с актом приемочной комиссии. Собственник помещения в нежилом здании сам подает техплан регистратору. Итогом станет выдача выписки из ЕГРН (в обоих случаях).
Пять проблем, которые могут возникнуть при перепланировках в нежилых зданиях
Даже в самых простых перепланировках (например, возведение одной перегородки без дополнительных работ) нельзя исключать проблем. В более сложных вопросах они наверняка будут. Сгруппируем их так:
- проблемы, вызванные действиями самого собственника (например, перепланировка без документов, на свой страх и риск);
- нарушениями, допущенными в ходе выполнения работ (отступление от проекта, пренебрежение нормами безопасности и т.д.);
- ошибками, которые возникли в ходе различных процедур (например, перенос в ЕГРН неверных данных о характеристиках объекта).
Сложность заключается и в том, что нормативных актов и перепланировках в нежилых зданиях практически нет. Поэтому многие вопросы решаются по аналогии с требованиями к работам МКД. Но также процедура кадастрового учета детально описана в Федеральном законе № 218-ФЗ, приказах МЭР и Росреестра. Там же есть и правила оформления технического плана, без которого не обойтись при обращении к МЖИ или к регистратору.
Ранее несогласованная перепланировка
За перепланировку без разрешения грозит штраф. Напрямую это актуально только при проведении работ в МКД. Изменение планировки в нежилых зданиях проходит без согласования (в общем случае). Но последствия могут такими:
- штрафы по КоАП РФ или региональному законодательству – за нарушения строительных норм и требований безопасности;
- взыскание ущерба и вреда, причиненного в ходе работ – истцами могут быть гос. органы, собственники других объектов и т.д.;
- отказ в регистрационно-учетных действиях – Росреестр может вынести такое решение из-за несоответствия данных ЕГРН и сведениям о характеристиках в техплане.
Увидеть, что на объекте ранее была выполнена перепланировка, мы можешь в ходе обследований, обмеров и проектирования. Нередко бывает так, что в помещении нет условной перегородки или лестницы, которые показаны в графике ЕГРН или на поэтажном плане техпаспорта. Кстати, в документах БТИ до сих пор часто встречаются «красные линии». Это условное обозначение изменений в характеристиках, которые не соответствуют исходной планировке. Устранить данные нарушения можно:
- описав в проекте работы и решения, которые уже фактически реализованы на объекте (если они не противоречат нормам безопасности);
- оформив техническое заключение о допустимости и безопасности работ, что важно как при согласовании, так и при узаконивании перепланировки.
Если работы проводились без документов, то будет велик риск нарушения строительных норм. Это обязательно нужно проверить, прежде чем выбрать новые проектные решения и приступить к согласованию или узакониванию.
Нарушение норм безопасности
Сюда отнесем проблемы, которые далеко не всегда можно решить стандартными способами. В зависимости от ситуации, приходится сталкиваться:
- с нарушениями запретов и ограничений на некоторые виды работ;
- с изменением функционального назначения объекта без разрешений, если таковое требуется;
- с выполнением работ, не предусмотренных проектом;
- с использованием материалов, не обеспечивающих прочность и надежность конструкций;
- с ухудшением несущей способности конструкций, их повреждением или разрушением;
- с превышением допустимых нагрузок, ошибками в их расчетах.
Да, многие нарушения можно устранить. Примером назовем разработку дополнительных усилений под проем, чтобы не допустить разрушение несущей стены. Но может быть и так, что собственник получит проект, а подрядчик проигнорирует важные предписания из документов. Хорошо, если проблема незначительна и никак не сказалась на нагрузках или состоянии конструкций. Если все серьезнее, придется срочно проводить повторные или дополнительные работы.
Кейс по перепланировке в нежилом здании
В 2024 году наша компания разработала проект на перепланировку с изменение фасадных решений. Одновременно были узаконены ранее выполненные работы по демонтажу ненесущих перегородок. Так как Управлением Росреестра было вынесено решение об отказе по формальным и неправомерным основаниям, пришлось обращаться в суд. Итогом стало обновление сведений в ЕГРН и получение выписки из реестра.
Работы, которые относятся к реконструкции
Если собственник закажет у нас проект перепланировки помещения в нежилом здании, там точно не будет решений по реконструкции. Но если предстоит узаконивание (по факту), то мы можем увидеть следующее:
- собственник возвел дополнительный этаж или пристройку, что изменило исходные характеристики всего здания (объем, высота, этажность и т.д.);
- была разобрана часть здания, что также изменило его параметры;
- была проведена замена несущих конструкций объекта (перекрытий, стен и т.д.).
Все это признаки реконструкции, описанные в Градостроительном кодексе РФ. Узаконить их через перепланировку нельзя. Избежать последствий при отсутствии разрешения на строительство тоже практически невозможно. Оставить все, как есть, можно будет только в исключительных случаях. Для этого проводят обследования с оформлением технического заключения, доказывают полную безопасность завершенных работ. Скорее всего, окончательное решение по спору останется за судом.
Изменение фасадных и колористических решений
Для бизнеса важно не только внутренне пространство помещения и здания. Перепланировка может еще сопровождаться изменением внешнего облика здания, характеристик фасадов, его колористики. Это создаст следующие сложности:
- изменение внешнего архитектурного решения предстоит согласовать, если здание попадает под перечень Постановления Правительства Москвы № 94-ПП;
- разрешение на колористические работы нужно практически всегда, если здание расположено в черте города (смотрим Постановление Правительства Москвы № 114-ПП);
- на указанные виды работ разрабатываем отдельный проект, либо включаем их в соответствующие разделы документов на перепланировку.
Изменением фасадных решений будут работы на проемах (окна, входные группы и т.д.). Главная сложность в том, что придется соблюдать специальные ограничения по архитектурно-художественному облику. В Москве данные вопросы рассматривает Москомархитектура.
Перепланировка на объекте культурного наследия
Это один из самых сложных вариантов перепланировки. Зачастую на охраняемом объекте вообще нельзя ничего изменить. Уточнить это можно по охранному свидетельству, паспорту объекта и дополнительным сведениям из реестра, архива. Проблемы будут заключаться в следующем:
- если под охраной все здание, то согласовать что-либо будет практически невозможно, либо с положительным заключением экспертизы (она рассматривает возможность проведения работ с сохранением объекта культурного наследия);
- можно разработать и согласовать проект приспособления объекта под коммерческую деятельность (тоже проводится экспертиза);
- если перепланировка возможна, то в проект включаем специальный раздел по сохранению объекта культурного наследия;
- на многие виды работ требуется задание на проектирование, от которого нельзя отступать.
Согласование проходит через Департамент культурного наследия Москвы (ДКН). Длится оно дольше, чем обычные процедуры с перепланировкой. Если предстоит экспертиза, то это создать дополнительные сложности. Далеко не всегда эксперт или комиссия соглашаются с проектными решениями, плюс могут последовать какие-либо ограничения и т.д. Из-за этого нельзя дать гарантию по срокам, да и по согласованию в целом. Впрочем, у нашей компании есть множество примеров, когда вопросы с перепланировкой в культурном наследии были решены положительно.
Пошаговая инструкция по согласованию и узакониванию перепланировки в нежилом здании
Ниже мы покажем шаги, которые нужно выполнить для правильного согласования перепланировки в нежилом здании. В обычном ситуации (работы только внутри) собственник действует так:
- оформляет согласие всех правообладателей (если их несколько);
- собирает документы на объект, которые будут нужны проектировщикам (впрочем, это можно поручить нашим специалистам);
- обращается в проектную компанию, состоящую в СРО (обязательное условие);
- предоставляет доступ для обследования помещения или здания в целом;
- получает и утверждает проект, техническое заключение;
- заключает договор с подрядной организацией;
- обращается к кадастровому инженеру за техническим планом (после завершения работ и оформления акта);
- подает документы в Управление Росреестра для внесения изменений в ЕГРН (с заявлением может обратиться наш эксперт, как представитель);
- получает выписку из ЕГРН, что свидетельствует об успешном согласовании.
Дополнительные действия потребуются, если перепланировка проводится в объекте культурного наследия, либо предстоит изменение фасадных решений.
Узаконивание (это неофициальный термин) проводится, если работы проводились без разрешений или документов. Учитывая нюансы перепланировки в нежилых зданиях, эта процедура будет проходить только через Росреестр. Если же ведомство вынесет отказ, что бывает достаточно часто, вопрос можно урегулировать в суде.
С чего начать перепланировку
Сначала собственнику нужно самому понять, что он хочет получить после перепланировки. Его пожелания мы соотнесем с требованиями нормативных актов, СП, ГОСТов. На этом этапе важно согласовать техническое задание и решения, которые можно реализовать в проекте. Мы работаем так:
- изучаем предложения собственника, уточняем спорные моменты;
- готовим предварительный эскиз с отображением изменений после перепланировки;
- после согласования эскиза помогаем заполнить ТЗ и приступает к основному этапу работы.
Исходные данные для оформления ТЗ и эскиза берем из документов собственника. Сюда обычно входят поэтажные планы и техпаспорта. Может помочь и выписка из ЕГРН, если в ней есть графические материалы. Далее, по мере необходимости, наш представитель запросит дополнительные сведения и документы (например, из архива).
Основной нормативный акт, которым мы руководствуемся для оформления документов – Постановление № 432-ПП. В других регионах если аналогичное законодательство. В Постановлении № 432-ПП перечислены работы, которые можно выполнить в нежилом здании без разрешения на строительство. Поэтому они будут относиться к перепланировке, капитальному или текущему ремонту. Но какого-либо регламента согласования нет, поскольку оно не требуется. А вот для перепланировки в помещениях МКД он есть – Постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
Полный список документов для согласования
Интересно, что ни в одном нормативном акте нет четкого перечня документов для перепланировки в нежилом здании. На практике, это определяется Законом № 218-ФЗ (в плане кадастрового учета) и, по аналогии, законодательством на работы в МКД. Вот что требуется во всех случаях:
- выписка из ЕГРН (правоподтверждающий документ);
- проект перепланировки и/или переустройства;
- техническое заключение о безопасности и допустимости работ;
- технический план после перепланировки;
- заявление в Управление Росреестр о проведении регистрационно-учетных действий.
Это базовый комплект документов, которые проверят в Росреестр. Но зачастую нужны и дополнительные материалы – поэтажные планы и техпаспорт БТИ, согласие на перепланировку от собственников здания/помещения и т.д. Мы уточним, что нужно именно в вашей ситуации, после первых консультаций.
Если перепланировка включает изменение фасадных решений, до дополнительно оформляем:
- полноценный проект или раздел с описанием фасадных работ;
- визуализацию (комплект графических материалов и 3D под описание текущего и будущего вида фасадов).
Требования к комплекту документов под такие работы установлен Постановлением № 94-ПП. Но еще раз скажем, что согласование через Москомархитектуру требуется далеко не всегда. В 94-ПП перечислены улицы (в основном, центр Москвы), на которых менять фасады можно только на основании разрешения. Если здание не попадает туда, то оформляем проект и приступаем к работам без согласований.
Кейс по перепланировке с возведением антресоли
В 2025 года был разработан проект на перепланировку с антресолью. На ней закзачик планировал разместить оборудование спортивного зала, в том числе тренажеры с разными видами воздействий. Грамотно сделанные расчеты позволили подобрать материалы для антресоли, основания и опор антресоли, успешно согласовать все работы.
Проект и техническое заключение на перепланировку
Это два основных документа, по которым будет проводится перепланировка. Проект – это комплекс предписаний для подрядчика:
- описание исходного состояния конструкций, конфигурации помещения или здания в целом;
- перечень работ и решений, которые будут выполнены для изменения планировки;
- требования по безопасности работ и охране труда, предотвращению опасных воздействий;
- описание характеристик материалов, которые будут использованы в работах;
- расчеты нагрузок (если будут задействованы несущие конструкции, возведены лестницы и т.д.);
- поэтажные планы с отображением планировки помещений.
Разработка проекта занимает несколько дней (в общем случае) и основана на исходных данных о помещении и здании, конструкциях и коммуникациях.
В техническом заключении делаем акцент на состоянии конструкций, соответствии показателям допустимых нагрузок. Там важно показать, что работы не приведут к снижению несущей способности, повреждениям и разрушениям. Для этого важны расчеты, которые сделают наши инженеры и проектировщики.
Проект и техзаключение являются взаимосвязанными документами, дополняют друг друга. В отличие от работы в помещениях МКД, для нежилого здания мы можем все подготовить самостоятельно. Это упрощает задачу, так как не придется терять время на обращение в другие уполномоченные организации. Стоимость оформления документов будет рассчитана при подготовке ТЗ, а примерные цены можно посмотреть на нашем сайте.
Если наш клиент хочет узаконить уже сделанную перепланировку, то возможны два варианта:
- оформление только технического заключения, где будет подтверждена безопасности и допустимость завершенных работ;
- подготовка техзаключения с проектом, куда включим описание выполненных решений и работ.
Лучше пойти по второму варианту, чтобы у Росреестра было меньше вопросов по завершенной перепланировке. Плюс, это может быть важно на случай оспаривания отказа в суде.
Приведем еще один пример из практики согласования перепланировки 2025 года. На момент обращения к нам собственник помещения в нежилом здании уже дважды сделал менял планировку, и оба раза без проектной документации. При обследовании наш техник установил, что серьезных нарушений не допущено. Однако потребовалось усиление в местах расширения одного из проемов в несущей стене. На основании расчетов мы описали данные меры в проекте и техзаключении. При обращении в Росреестр было вынесено решение о приостановке. Но юрист нашей компании добился снятия замечания без обжалования. Дополнительные разъяснения о безопасности завершенных работ были даны в письмах.
Органы, которые участвуют в согласованиях перепланировки
Как мы уже сказали, разрешение на перепланировку в нежилом дании не нужно. Но обращения в гос. органы не избежать. Вот примеры:
- через ГБУ «МосгорБТИ» или архивы нужно запрашивать архивные документы (например, выкопировку поэтажных планов);
- в Москомархитектуре согласовываем проект на изменение фасадных решений;
- через ДКН получаем разрешение на работы в объектах культурного наследия, если это возможно;
- в Управлении Росреестра проходи заключительный этап процедуры, чтобы изменения попали в ЕГРН.
Чье-либо иное разрешение не требуется. Поэтому основной объем ответственности возлагается на проектную компанию. Именно она обеспечивает безопасность каждого решения под перепланировку. Еще для строительных работ можно заказать авторский надзор. Так можно гарантировать, что подрядная организация не отступит от проекта и не захочет сэкономить за счет собственника.
Контактные данные
Оптимальным вариантом для наших клиентов мы считаем сопровождение согласований «под ключ». Это означает что все процедуры от вашего имени будет проходить юрист или иной специалист ООО «Смарт Вэй». Тем не менее, дадим контакты и телефоны ведомств, в которые предстоит подавать документы.
Москомархитектура (согласование фасадных решений). Документы принимают только в электронной форме через сервис Единого окна. Телефон горячей линии +7-495-777-77-77 или +7-499-251-65-61. Справки о статусе рассмотрения документов можно навести по номеру канцелярии МКА +7-495-650-11-54. Официальный адрес ведомства: г. Москва, триумфальная площадь, д.1.
Департамент культурного наследия Москвы. Адрес г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19, стр. 1. Телефон +7-495-777-77-77. Документы на согласование принимают через сервисы на портале mos.ru.
ГБУ «МосгорБТИ» (запрос документов, внесение изменений в техпаспорт). Адреса клиентских центров можно посмотреть по ссылке. Адрес центрального офиса: г. Москва, Малый Гнездниковский переулок, д. 9, стр. 7. Телефон контакт-центра +7-495-929-02-80.
Управление Росреестра по Москве (кадастровый учет после перепланировки). Юридический адрес г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15. Телефон для получения справочной информации +7-495-957-69-14. Документы на кадастровый учет сейчас можно подать только в электронном виде (требование для юридических лиц). Наш эксперт сделает это через онлайн-сервис в личном кабинете сайта Росреестра.
Во всех федеральных и региональных ведомствах можно отслеживать статус заявления через онлайн-сервисы. Наш представитель сделает это быстрее и на основании доверенности. Вы получите готовый результат на руки или по электронной почте.
Технический план на помещение после перепланировку
Перепланировка завершена – это значит, что нужно еще обновить сведения в ЕГРН. Для этого обращается в Управление Росреестр по г. Москве с заявлением и пакетом документов. Туда обязательно входит технический план. Там мы покажем:
- какие работы был выполнены в ходе перепланировки;
- как выглядело помещение до и после завершения работ;
- нет ли нарушение в плане безопасности, реестровых ошибок.
Разработкой технического плана занимаются кадастровые инженеры. Эти специалисты проходят аттестацию по линии Росреестра, чтобы получить допуск к соответствующим работам. Никто другой не может оформить техплан.
Комментирует Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй».
Кроме перепланировки, технический план нужен и для других оснований внесения сведений в ЕГРН — постановка на учет нового объекта, завершение реконструкции, исправление реестровых ошибок. И каждый раз за документом нужно обращаться к кадастровым инженерам. Сейчас техпланы оформляют в электронном виде, так как это основной способ подачи в Росреестр. Физическим лицам можно выдать документ в стандартном бумажном виде, если это условие указано в договоре.
Все ключевые требования для разработки технического плана указаны в Приказе Росреестра № П/0082. Чтобы собрать данные о характеристиках и планировке объекта, нужно провести обмеры. Естественно, это делаем уже после полного завершения перепланировки. В статьях на сайте мы неоднократно описывали процесс обмеров, объясняли важные детали. Все показатели, снятые высокоточным оборудованием, сначала отображаем на абрисе.
Помимо текстовой части, техплан содержит графику. Как минимум, это будут следующие материалы:
- план помещения (этажа) до перепланировки;
- план помещения (этажа) после перепланировки;
- план демонтажно-монтажных работ.
В техплане и на графических материалах можно показать работы, которые были выполнены в рамках предыдущих перепланировок. Все это подкрепляем выводами в техническом заключении.
Регистрационно-учетные действия в Управлении Росреестра
В большинстве случаев именно обращение в Росреестр можно назвать (условно) согласованием перепланировки в нежилом здании. При этом ведомство не выдает разрешение или не оформляет акт приемки работ. Регистраторы проводят учет изменений в конфигурации и характеристиках объектов. Итогом станет обновление ЕГРН (реестр сведений об объектах недвижимости).
Важность указанной процедуры после перепланировки связана со следующими моментами:
- если сведения из ЕГРН не соответствуют реальному состоянию помещения, возникнут сложности с продажей или регистрацией договора аренды;
- только путем внесения данных в ЕГРН можно поставить на учет вновь образованные помещения после перепланировки;
- процедура узаконивания зачастую полностью снимает риски взыскания штрафов за несогласованную перепланировку.
Нужно понимать, что регистраторы Росреестра не проводят обследования и осмотры, не выезжают на место. Они руководствуются только документами, поданными заявителем (собственником или представителем). Это еще раз подчеркивает важность соблюдения требований к форме и содержанию техплана, других материалов.
Порядок подачи документов
Основные правила учета изменений и обновления ЕГРН можно найти в Федеральном законе № 218-ФЗ. Дополнительные разъяснения утверждены Приказом Росреестра № П/0514. Формы заявлений под разные ситуации есть в Приказе Росреестра № П/3010. Что касается подачи документов, то сейчас действуют следующие правила:
- юридические лица обязаны подавать документы на кадастровый учет только в электронной форме;
- для работы с онлайн-сервисами нужна усиленная квалифицированная электронная подпись;
- если от имени собственника в Росреестр обращается представитель, он ссылается на машиночитаемую доверенность (она подлежит регистрации в реестре ФНС).
Форма заявления не слишком сложная. Но если допустить ошибки при ее заполнении, ведомство просто не начнет процедуру и вернет документы. Если вы действуете через нашего представителя, такие ситуации исключены.
В законе не указано, в какой срок после перепланировки нужно пройти кадастровый учет. В этом заинтересован сам собственник. Пока в ЕГРН содержатся «устаревшие» данные о конфигурации и характеристиках, помещение или здание будет невозможно продать. Также мы уже сказали, что возникнут проблемы с регистрацией аренды.
За счет перепланировки (или без таковой) можно образовать часть помещения. Ее тоже поставят на кадастровый учет при сдаче в аренду. Обязательным документом для этого станет не только договор между сторонами, но и технический план. Но еще раз скажем, что выделить часть можно и без изменения планировки. Для этого можно использоваться какие-либо временные перегородки, торговое оборудование и т.д. Многое зависит от позиции Управлений Росреестра, так как она зачастую отличается в разных регионах.
Срок и порядок кадастрового учета после перепланировки
По факту приема заявления с документами нам или собственнику направят уведомление (в электронной форме). С этого момента начинается срок на регистрационно-учетные действия. Он составляет 5 дней (ст. 16 Закона № 218-ФЗ, так как обращение поступило в электронном виде). Если же в формате или содержании документов система выявила ошибки, она не зарегистрирует их и все придется подавать заново.
С января 2025 года государство изменило ставки пошлины за учетно-регистрационные действия. Сейчас по вопросам, относящимся к перепланировкам, действуют такие тарифы:
- за внесение изменений в ЕГРН физические лица платят 1 000 рублей, организации 2 000 рублей;
- за постановку на учет вновь образованных помещений и регистрации прав граждане платят 2 000 рублей, а юридические лица 22 000 рублей.
Актуальные реквизиты для внесения госпошлины нужно уточнять на сайте регионального Управления Росреестра.
Сам процесс кадастрового учета предусматривает следующий комплекс действий:
- регистратор проверяет наличие оснований для внесения новых данных в ЕГРН (по техническому плану, приложениям к нему);
- содержание техплана будет сверено с другими документами (например, с проектом перепланировки);
- если замечаний нет, данные из техплана будут перенесены в тестовую и графическую часть ЕГРН;
- по итогам учета заявителю направят выписку из ЕГРН в электронной форме, заверенную ЭЦП регистратора.
Если вынесено решение о приостановке, то заявитель также получит соответствующее уведомление.
Если перепланировка сопровождалась разделом или объединением помещений, в Росреестре одновременно проведут постановку на учет с регистрацией прав. Это увеличит продолжительность процедуры до 10 рабочих дней. В ЕГРН появятся данные о помещении – адрес. кадастровый номер и т.д.
Приведем интересный пример, когда при обновлении ЕГРН не меняется графика. Такие ситуации возникают, если в реестре содержатся поэтажные планы здания на основе ранее предоставленных сведений БТИ или иного органа. Клиенту такие нюансы не очевидны, и он может посчитать, что его задание не выполнено. Так как оригинал техплана остается в делах Росреестра, нам приходится запрашивать его копию отдельным письмом. Но при это графика в ЕГРН все равно может остаться прежней, хотя ведомство приняло наши документы без нареканий.
Приостановки и отказы
Регистрационно-учетные действия могут завершиться не выдачей выписки из ЕГРН, а вынесением решения о приостановке. В ситуации с перепланировками это бывает связано:
- с отсутствием каких-либо обязательных документов на завершенные работы;
- с ошибками в предоставленных документах, отсутствие полномочий у заявителя или его представителя;
- с реестровой ошибкой, выявленной при сверке данных в ЕГРН;
- с отнесением работ к реконструкции, из-за чего регистратор потребует разрешение на строительство.
Отдельно стоит рассказать про последний пример из списка. Он почти всегда возникает, если перепланировка предусматривала возведение антресоли в нежилом помещении. Несмотря на судебную практику (о ней еще расскажем ниже), регистраторы считают такие работы реконструкций. По их мнению, в здании появляется этаж, увеличивается площадь и объем. Так как не предоставлено разрешение на строительство (реконструкцию), то по заявлению сначала вынесут приостановку, а затем и отказ. Обычное взаимодействие (переписка и т.д.) здесь мало чем поможет. Реальный шанс на оспаривание незаконного решения будет только в суде.
Кейс по перепланировке в нежилом здании
При образовании нового помещения на первом этаже нежилого здания мы подготовили проектные решения на входную группу. На основании Постановления № 94-ПП было пройдено согласование в Москомархитектуре. Наши специалисты представили интересы заказчика и при прохождении регистрационно-учетных действий в Росреестре.
Судебное обжалование
Оспорить можно как действие должностных лиц, так и неправомерные действия или акт ненормативного характера. Если заявитель считает, что отказ после приостановки вынесен незаконно, можно обратиться в суд. В зависимости от ситуации и статуса собственника, дело будет рассматривать арбитраж или суд общей юрисдикции. Вот особенности таких процессов:
- в административном иске подробно поясняем, почему перепланировка является полностью законной, а отказ регистратора нарушает права собственника;
- доказательствами будут документы, которые ранее рассматривал Росреестр (проект, техзаключение, технический план и т.д.);
- дело может длиться несколько месяцев, особенно если проигравшая сторона подаст жалобу в вышестоящую инстанцию;
- решением суда Управление Росреестра обяжут устранить нарушения и внести изменения в ЕГРН;
- в пользу заявителя взыщут расходы по оплате госпошлины, за услуги юриста.
Судебный акт и исполнительный лист станут основанием для возобновления регистрационно-учетных действий. В ЕГРН появятся данные о новых характеристиках помещения, а мы получим выписку.
Заключение
Мы рассказали про все нюансы согласования перепланировок в нежилых зданиях. Конечно, из общих правил всегда есть исключения, поэтому могут возникать и дополнительные сложности. Главное помнить:
- как таковое, разрешение на изменение планировки в нежилом здании не требуется, хотя бывает нужно для фасадных работ;
- для перепланировки обычно достаточно проекта и технического заключения, которые вы можете заказать в нашей компании;
- после завершения работ всегда нужно обратиться за внесением изменений в ЕГРН, а для этого не обойтись без технического плана от кадастрового инженера;
- главные проблемы могут возникнуть при нарушении требований безопасности, которые установлены нормативными актами, сводами правил и стандартами.
Обратившись к нам, вы избавитесь от рисков, опасений взыскания штрафов и необоснованных отказов. Если все же возникнут сложности при узаконивании перепланировки через Росреестр, мы поможем оспорить неправомерное решение. Звоните и получите консультацию прямо сейчас!
