Редко когда ведение бизнеса обходится без аренды. Собственник может сам сдавать объекты или их части во временное пользование, чтобы получать гарантированный доход. Для текущей деятельности тоже нужны здания и помещения. Если их приобретение или возведение слишком дорого, проще арендовать коммерческие площади. Заключив договор со сроком более 1 года, вы обязаны его зарегистрировать по линии Росреестра. В случае, когда происходит изменение планировки объекта или под аренду выделяют его часть, для регистрации будет нужен еще и технический план.
Как технический план связан с арендой нежилых помещений
Правила заключения и регистрации договоров аренды определены Гражданским кодексом РФ. Там ничего не сказано о необходимости оформление технического плана. Этот документ не имеет отношения к гражданской сделке. Нужен он лишь для регистрационно-учетных действий с объектами недвижимости. С арендой это может быть связано в следующих случаях:
- если объект, передаваемый арендатору, еще не числится на кадастрового учете, а сведений о нем нет в ЕГРН;
- если конфигурация (планировка) объекта изменена при передаче в аренду;
- если у собственника помещения арендуют только ее часть, которую не нужно выделять и ставить на учет как самостоятельный объект недвижимости.
В первом случае все понятно – предметом договора должен быть объект с индивидуальными характеристиками и кадастровым номером. Для этого нужно сначала поставить его на учет, если собственник не сделал это раньше.
Изменение планировки бывает нужно как арендодателю, так и второй стороне. Собственник может улучшить состояние объекта и провести там строительные работы, чтобы получать больше арендных платежей и легче найти арендатора. Перепланировка проводится до того, как помещение перейдет во временное пользование.
Арендатор подбирает помещение или здание под особенности своей деятельности. Очевидно, что производственный объект не подойдет для офисной работы, если только не изменить его функциональное назначение. Стороны могут договориться, что арендатор вкладывается в изменение планировки и характеристик помещения (здания). Расходы за это можно учесть в арендных платежах или распределить между контрагентами иным способом. В любом случае, после перепланировки нужно обновить сведения в ЕГРН. Сделать это можно на основании техплана и одновременно с регистрацией договора аренды.
Часть помещения как предмет аренды
Очень часто арендатора интересует не полноценное помещение или здание, а только часть объекта. Согласитесь, что для продажи сувенирной продукции или установки вендинговых аппаратов не имеет смысла снимать огромные площади. Достаточно буквально пары квадратных метров, чтобы организовать продажу или оказание услуг. На этот случай применяют следующие правила:
- Федеральный закон № 218-ФЗ допускается выделение части объекта и постановку его на учет;
- в Приказе Росреестра № П/0082 есть специальные требования к оформлению техплана на часть объекта;
- во многих случаях для выделения части помещения не нужны масштабные работы, и достаточно оградить арендуемую площадь временными конструкциями (например, перегородками с остеклением).
В нашей практике случаев с арендой части объектов становить все больше с каждым годом. Арендаторы дорожат каждым рублем и стараются не переплачивать, если для этого есть возможность. Вы и сами можете увидеть множество примеров на каждом углу. Самые распространенные их них – небольшие «островки» на этажах крупных торговых центров и моллов. Это выгодно и собственнику. Он получат прибыть буквально с каждого квадратного метра, и может обойтись без образования новых помещений.
В принципе, аренда может обойтись и без технического плана. Для части объекта этот документ нужен всегда. Стороны покажут регистратору Росреестра, где находятся границы выделенной площади. Это делают с привязкой к планировке этажа здания. При этом условия пользования и порядок оплаты техническим планом не определить. Для этого нужен договора, а по мере необходимости, еще и дополнительные соглашения.
Оформление технического плана – что нужно учесть и указать
Главная цель подготовки техпланов – предоставить регистратору данные об объекте недвижимости. Для этого сначала их нужно собрать. Работами занимается кадастровый инженер. Их основу составляют обмеры. Но при вводе в эксплуатацию зданий и в ряде других случаев еще проводятся геодезические и топографические работы. При этом кадастровый инженер является независимым специалистом и никак не повлияет на условия договора аренды.
В зависимости от ситуации, в текстовой части и графике техплана мы опишем и укажем:
- как выглядело помещение или здание на момент начала перепланировки;
- какие работы были выполнены для изменения планировки, месторасположения и состава инженерного оборудования;
- как выглядит объект на момент обмеров, т.е. после завершения работ;
- где находится арендуемая часть помещения на этаже.
Технический план не будет являться приложением к договору аренды. После учетно-регистрационных действий Росреестр вообще не вернет этот документ.
Очевидно, что обмер можно сделать только на месте (с выездом, а не удаленно). Задачу упрощает высокоточное оборудование. Это база для работы любого кадастрового инженера. Подробно описывать сам процесс обмеров не имеет смысла. Для заказчика это обычная работа, которую он поручает квалифицированному специалисту.
Готовый технический план будет в электронной форме. Это одно из основных требований Закона № 218-ФЗ и Приказа № П/0082. Если у нас заказывают услугу с сопровождением регистрационно-учетных действий, то документы в Росреестр отправит представитель с доверенностью. Арендатор и арендодатель будут ждать, пока ведомство вершит все процедуры и вернет зарегистрированный экземпляр договора. С ним же направят и выписку из ЕГРН.
Договор аренды – пошаговая инструкция по регистрации
Не будет лишним описать весь процесс заключения и регистрации договора аренды. Здесь сделаем акцент на моментах, связанных с оформлением технического плана под цели, указанные выше. Пошаговая инструкция такова:
- собственник размещает предложение о сдаче в аренду здания, помещения или части объекта (впрочем, арендатор может и сам быть инициатором);
- стороны приступают к согласованию условий договора – предмет аренды, порядок и сроки оплаты, ответственность и т.д.;
- если все согласовано, нужно оформить и подписать сам договор;
- по мере необходимости, к договору заполняют различные приложения (например, акт о передаче какого-либо оборудования и т.д.);
- по взаимной договоренности, стороны согласуют порядок проведения перепланировки (если это нужно);
- если нужен техплан, собственник обращается к кадастровому инженеру (в Москве, СПб и ряде других регионов вы можете заказать такие работы в нашей компании);
- специалисту передают договор и приложения к нему, иные документы на объект;
- на месте проводят обмеры, фиксируют полученные данные в абрисе (упрощенная схема помещения или этажа);
- если речь идет о части помещения, то нужно определить ее местоположение с привязкой к каким-либо конструкциям;
- оформляется технический план (согласно Приказу Росреестра № П/0082);
- собственник или его представитель заполняет заявление на регистрацию договора, проведение учета;
- заявление с договором, техпланом и другими приложениями отправляем в Росреестр через онлайн-сервис.
Все перечисленное может занять как несколько дней, так и намного больше времени. К примеру, согласование масштабного договора часто происходит достаточно долго. С нашей стороны, обмеры с изготовлением технического плана обычно длятся до 3-5 дней, но бывает и быстрее. Все зависит от характеристик и особенностей планировки объекта, его месторасположения и удаленности. Такие вопросы согласовываем на начальном этапе сотрудничества.
Кейс по регистрации аренды с перепланировкой
В 2024 году наша компания разработала проект перепланировки для салона красоты в Москве. Было образованы 2 новых помещения, расширены проемы и изменены габариты входной группы. Все было узаконено в максимально сжатые сроки.
Заключение договора
Как и в любой другой сделке, в подготовке договора аренды обычно принимают участие не только сами стороны, но и их юристы. Не будем подробно описывать, что нужно учесть в условиях документа. Остановимся только на моментах, связанных с предметом аренды – объектом имущества или его части. Вот несколько важных моментов:
- если в аренду сдается целый объект (помещение или здание) – берем данные из выписки из ЕГРН, указывает адрес и кадастровый номер, площади и другие основные характеристики;
- если в аренду сдают часть помещения – нужно указать в договоре площадь и другие характеристики, а в приложении на схеме показать местоположение на этаже или в границах помещения.
У части помещения нет кадастрового номера, да и сведения о нем отсутствуют в ЕГРН. Поэтому в договоре будут указаны аналогичные сведения в отношении объекта-родителя. Показать, где расположена арендуемая часть, можно на схеме, подготовленной на основе поэтажного плана или плана помещения. Это будут вводные сведения для работы кадастрового инженера.
Если у вас раньше не было в практике случаев с арендой части помещения, мы поможем правильно оформить все документы. На самом деле, указать условные границы на схеме не так уж и сложно. Но нам еще нужно подтвердить соответствующие характеристики регистратору, который поставит часть объекта на учет. Это будет сделано в содержании технического плана.
Что нужно для регистрации
Регистрация нужна для договоров, чей срок составляет от 1 года. В Управление Росреестра подаем (основной перечень документов):
- заявление о проведении регистрационно-учетных действий;
- оригинал договора аренды со всеми приложениями;
- технический план (в случаях, о которых говорим в этой статье);
- документы на перепланировку, если она проводилась (проект, техзаключение, разрешение, акт и т.д.);
- документы о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- документы на арендатора и арендодателя (копия устава. приказа о назначении директорат и т.д.);
- доверенность на представителя, по мере необходимости (так как идет электронная регистрация, нужна машиночитаемая доверенность с подтверждением через реестр ФНС).
Пакет документов может оказать и больше, но обычно достаточно перечисленных. Все будет подписано ЭЦП заявителя и отправлено через онлайн-сервис. Если первичная проверка пройдет успешно, система отправит уведомление о приеме документов и начале регистрационно-учетных действий.
Стоит сказать, что регистрация сопровождается оплатой пошлины. С января 2025 года ее размер вырос и составляет:
- для заявителей-граждан – 4 000 рублей;
- для юридических лиц – 44 000 рублей.
За регистрацию изменений в договор (доп. соглашение) или его досрочное расторжение пошлина составит 2 00 рублей для организаций и 700 рублей для граждан. При оплате нужно указать данные о заявителе и договоре. Это проверит регистратор при начале работы с документами.
Регистрационно-учетные действия
Так как речь может идти о только о регистрации договора аренды, а еще и об учетных действиях, процедура в Росреестре может длиться:
- 10 или 12 дней – внесение изменений в ЕГРН на существующий объект или постановка на учет, плюс регистрация;
- 7 или 9 дней – только регистрация договора аренды, если не требуется постановка на учет или обновление данных о характеристиках объекта.
Стоит сказать, что из-за приостановок общая продолжительность процедуры может увеличиться до 3 месяцев. И это происходит очень часто, причем зачастую по весьма сомнительным причинам.
К сожалению, избежать приостановок бывает сложно даже при соблюдении всех требований к форме и содержанию документа. Например, претензии могут возникнуть к перечню заявленных работ по перепланировке, если ведомство неправомерно отнесет их к другим видам работ (например, к реконструкции, для которой нужно разрешение на строительство). Некоторые замечания можно снять перепиской. Но очень часто дело доходит до вынесения решения об отказе. Тогда, по согласованию с заказчиком, можно попробовать изменить договор на краткосрочный (если не требуется кадастровый учет) или обратиться в суд для оспаривания.
Регистрация доп. соглашения к договору аренды
К основному договору можно сделать дополнительное соглашение. Для аренды его предметом может быть продление срока действия. И если основной договор проходил регистрацию, то эта процедура нужна и для доп. соглашения. Порядок действий будет таков:
- стороны заблаговременно согласовывают новый срок и дополнительные условия, которые необходимо внести в первоначальный договор;
- дополнительное соглашение составляют в той же форме, что и основной договор (бумажная или электронная);
- заявитель подает комплект документов в Управление Росреестра через электронный сервис;
- далее проводятся регистрационно-учетные действия по правилам и срокам, описанным выше.
Технический план для регистрации доп. соглашения будет нужен, если сделана перепланировка. Также без документа не обойтись, если часть помещения вновь выделяют под новый срок аренды.
Кейс по регистрации договора аренды с перепланировкой в помещении нежилого здания
Для нежилого помещения, сдаваемого в аренду, мы разработали проект перепланировки с возведением антресоли. Это значительно улучшило характеристики объекта и увеличило размер арендных платежей для собственника.
Заключение
Обобщим сказанное выше. Если срок аренды более года, договор обязательно регистрируем через Росреестр. Кстати, это еще и дополнительная гарантия на случай возникновения спора между сторонами. Технический план для аренды нужен:
- при постановке на учет нового объекта или части существующего помещения;
- при внесении изменений в ЕГРН после перепланировки, если она проводилась для сдачи объекта в аренду.
Техплан изготовит кадастровый инженер (после обмеров). Регистрационно-учетные действия проведет Управление Росреестра. Заявитель получит выписку из ЕГРН с договором, где будет проставлена запись о регистрации.
Помощь на всех этапах оформления договора аренды и его регистрации окажут наши эксперты. Технический план также можно заказать у нашей компании. Обращайтесь, мы найдем выход даже в самой сложной ситуации!
