Компания приобретает земельный участок. Бухгалтеру нужно изучить порядок оформления прав на такие объекты и особенности их учета, как бухгалтерского, так и налогового.
Содержание статьи:
1. Порядок учета земельных участков
2. Порядок постановки на учет земельных участков
3. Порядок снятия с учета земельного участка
4. Учет земельных участков в бухгалтерском учете
5. Амортизация земельного участка
6. Налоговый учет земельных участков
1. Порядок учета земельных участков
Земельные участки — это объекты недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу (ГК РФ) все сделки с недвижимостью подлежат.
Нужно учесть, что сделки с земельными участками, прежде всего купля/продажа возможны только тогда, когда определена кадастровая стоимость участка. Такое требование прописано в п. 1 статью 37 Земельного кодекса (ЗК РФ).
Государственная регистрация земельных участков осуществляется по заявлению сторон сделки. В случаях, когда сделка требует нотариального удостоверения, заявление может подать как одна из сторон сделки, так и нотариус, удостоверяющий, например, переход требований на земельный участок.
Факт государственной регистрации подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Помимо приобретения земельного участка в собственность, широко практикуется и передача земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. Механизм такой передачи предусмотрен статьей 45 ЗК РФ.
2. Порядок постановки на учет земельных участков
Порядок постановки на учет земельных участков заключается в следующем:
-
Вне зависимости от того, в результате какой сделки в организации появился земельный участок (куплен, внесен в Уставный капитал учредителем, передан им же безвозмездно в качестве вклада в имущество фирмы и т.п.) его необходимо поставить на учет (зарегистрировать в Росреестре).
-
Процедура регистрации подразумевает подачу соответствующих документов в регистрирующий орган. Например, наряду с заявление подается и Договор купли/продажи, аренды. Они составляются в 3-х экземплярах (один как раз для Росреестра).
-
При регистрации сделки необходимо уплатить государственную пошлину за регистрацию в фиксированной сумме 22 тыс. рублей.
-
ФНС поставит земельный участок на учет в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления из Росреестра и направит уведомление о таком факте налогоплательщику.
Если участок расположен в другом регионе, то организация должна стать на налоговый учет по месту нахождения участка.
3. Порядок снятия с учета земельного участка
Выделим 2 случая снятия с учета земельных участков.
-
Участок нужно снять с кадастрового учета в случае, когда планируется преобразование участка: дробление, объединение и т.п. Частный случай — снятие с учета временного земельного участка. Статус «временный» участок получает при преобразовании. Также статус мог возникнуть, если не было регистрации права на вновь образованный участок (такое правило действовало до 01.01.2017).
Порядок снятия с учета земельного участка в этом случае следующий:
-
в Росреестр подается план межевания, правоустанавливающие документы на земельный участок/участки.
-
одновременно подается заявление о регистрации права на новые участки и прекращении права на старые.
-
заявка обрабатывается специалистом Росреестра в установленные сроки
-
заявитель получается выписку из ЕГРН.
Законодательно принято решение все участки со статусом «временные» снять с учета до 1 марта 2022 года.
Снять участок с учета можно, не дожидаясь этого срока (когда нет необходимости в разделе или объединении участка).
-
Участок нужно снять с учета собственнику, который его, например, продает.
Тогда речь идет не о снятии участка с кадастрового учета, а о прекращении права владения участком, зафиксированного в Росреестре.
В этом случае порядок снятия с учета земельного участка будет тот же:
-
подаются документы в Росреестр на прекращение права не земельный участок,
-
платится госпошлина,
-
получается выписка из ЕГРН.
Собственник и арендатор могут снять участок с учета в том случае, когда произошли изменения с землей, не позволяющие использовать земельный участок по назначению. Например, участок оказался под водой, когда река поменяла русло, произошло обрушение оврага, другие аналогичные необратимые изменения.
4. Учет земельных участков в бухгалтерском учете
Учет земельных участков в бухгалтерском учете ведется согласно нормам ПБУ 6/01, если участок соответствует критериям его признания в качестве основного средства (ОС), и организация не перешла на досрочное применение ФСБУ 6/2020. Это случай, когда участок планируется использовать именно как ОС.
При этом:
-
организация использует те первичные документы, которые установлены ее учетной политикой для учета ОС. Это могут быть как унифицированные документы (Постановление Госкомстата от 21.02.203 № 7), так и документы, разработанные организацией самостоятельно.
-
участок принимается к учету по первоначальной стоимости в сумме фактических затрат.
-
если участок поступает на учет одновременно с другим объектом, например, построенным на нем объектом недвижимости (зданием, другим строением), их стоимость при постановке на учет должна быть разграничена по правилам, установленным в организации. Например, пропорционально кадастровой стоимости каждого объекта (Письмо Минфина России от 28.06.2013 № 03-05-05-01/24812).
-
затраты, связанные с работами по улучшению земель могут увеличивать стоимость земельного участка в бухгалтерском учете. Сами затраты в этом случае могут быть квалифицированы как затраты на модернизацию или реконструкцию (п. 14 ПБУ 6/01).
-
Если земельный участок поступает в виде вклада в имущество общества от учредителя, то первоначальная его стоимость определяется как текущая рыночная стоимость плюс прочие затраты, связанные с поступлением участка. Для определения рыночной стоимости согласно ЗК РФ нужно руководствоваться нормами законодательства по оценочной деятельности.
-
Если организацией установлено в учетной политике по бухгалтерскому учету, что стоимость земельных участков подлежит переоценке, то такая переоценка, как правило, проводится на конец года.
-
Новая стоимость земельного участка после переоценки в бухгалтерском учете может отличаться от его кадастровой стоимости.
Если участок приобретается под строительство, то он не оформляется как объект ОС, затраты по его приобретению числятся на счете 08 в качестве затрат на строительство.
Выбытие земельного участка в бухгалтерском учете – это реализация прочего имущества. Выручка определяется на основании согласованной сторонами сделки (договора купли-продажи) цены. Доходы и расходы по такой сделке отражаются на счете 91 в составе прочих доходов и расходов.
Основные бухгалтерские проводки, связанные с учетом земельного участка, приведены в таблице 1.
Таблица 1.
|
№ п/п |
Содержание |
Проводка |
|
|
Дебет |
Кредит |
||
|
Покупка земельного участка |
|||
|
1 |
Отражена стоимость земельного участка в качестве объекта капвложений |
08 |
60, 76 |
|
2 |
Госпошлина за регистрацию объекта недвижимости включена в первоначальную стоимость |
08 |
68.10 |
|
3 |
Отражена стоимость прочих услуг, связанных с покупкой земельного участка (услуги нотариуса, посредника, специалистов кадастрового и технического учета и т.п.) |
08 |
60, 76 |
|
4 |
Земельный участок отражен в составе ОС |
01 |
08 |
|
Земельный участок получен безвозмездно |
|||
|
5 |
Отражена стоимость участка, полученная в качестве вклада в недвижимость от учредителя с долей более 50% (базы по налогу на прибыль нет) |
01 |
83 |
|
6 |
Земельный участок получен безвозмездно от третьих лиц |
08 |
98 |
|
7 |
Участок введен в эксплуатацию |
01 |
08 |
|
8 |
Отражен доход по безвозмездному получению имущества |
98 |
91 |
|
Продажа земельного участка |
|||
|
9 |
Списана первоначальная стоимость земельного участка (сформирован объект на продажу)* |
45 |
01 |
|
10 |
Отражена выручка от продажи |
62 |
91.01 |
|
11 |
Первоначальная стоимость отражена в составе прочих расходов |
91.02 |
45 |
|
12 |
Учтены расходы на продажу земельного участка |
91.02 |
60, 76 |
* возможно отражение продажи и без использования счета 45, со списанием первоначальной стоимости непосредственно в дебет счета 91.02.
5. Амортизация земельного участка
Земельные участки со временем не меняют свою стоимость. Поэтому амортизация земельного участка не рассчитывается. Ни в бухгалтерском учете, ни в налоговом учете.
6. Налоговый учет земельных участков
Говоря о налогообложении земельных участков, рассмотрим 3 основных случая:
-
Приобретение земельного участка, в.ч. получение безвозмездно от учредителя
-
Продажа ранее купленного земельного участка
-
Земельный налог при эксплуатации земельного участка
Налоговый учет земельных участков:
-
Налог на прибыль при приобретении земельного участка может возникнуть, если такой объект поступает безвозмездно, но и то не во всех случаях.
При безвозмездном получении земельного участка в собственность важен размер доли учредителя в уставном капитале фирмы. Если доля более 50 % (с 2020 года 50 и более процентов), то дохода, облагаемого налогом на прибыль, не возникает.
Не возникает и НДС при реализации земельных участков, т.к. такие операции не признаются объектом налогообложения согласно пп. 6 п. 2 статьи 146 НК РФ. Поэтому НДС продавец участка покупателю не предъявляет.
В общем случае объекты недвижимости облагаются налогом на имущество. Но не земельные участи. Они не признаются объектом налогообложения по этому налогу наряду с другими объектами природопользования (п. 4 статьи 374 НК РФ).
-
При продаже земельного участка считается налог на прибыль (УСН) если стоимость по договору больше первоначальной стоимости участка и затрат на продажу.
С 2013 года датой реализации признается дата передачи объекта недвижимости продавцу по передаточному документу. Причем независимо от даты документа (дата подачи документа) по государственной регистрации прав на недвижимость.
Помня, что при продаже земельного участка НДС не возникает, следует вести раздельный учет операций, облагаемых НДС, в случае, если компания является плательщиком НДС.
Если речь идет об аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, НДС также не возникает.
А вот при субаренде таких объектов, по мнению Минфина РФ, НДС исчисляется (Письмо Минфина РФ от 18.10.2012 № 03-07-11/436). Также облагается НДС и аренда земельных участков, находящихся в частной собственности (Письмо ФНС РФ от 18.06.15 № ГД-3-3/2391).
-
Земельный налог рассчитывается по нормам, установленным главой 29 НК РФ.
Он исчисляется и уплачивает по тем участкам, которые принадлежат организации на праве собственности, либо постоянного (бессрочного) пользования.
Нужно учитывать, что не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица, у которых находятся земельные участки на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, либо полученные по договору аренды (п.2 статьи 388 НК РФ).
При исчислении земельного налога важно учесть изменения, которые могут быть внесены в отношении земельных участков в любой момент в течение года. Речь идет об изменении как качественных, так и количественных характеристик.
По общему правилу новая налоговая база для расчета земельного налога в случае изменения кадастровой стоимости учитывается со дня внесения изменений в ЕГРН (п. 1.1 ст. 391 НК РФ).
Основанием для исчисления земельного налога (признания организации налогоплательщиком), по мнению Минфина РФ, является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок (Письмо Минфина РФ от 04.04.2008 № 03-05-05-02/19).
Налог определяется исходя из кадастровой стоимости участка и установленной ставки налога в отношении каждого земельного участка. Налоговая база является постоянной величиной. А ставки налога определяются региональным законодательством в зависимости от категории земель.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на сайте Росреестра, причем бесплатно.
Интересно, что плательщиком земельного налога организация остается до даты внесения записи в ЕГРН о прекращении права на участок, а не до даты передаточного документа, оформленного при продаже земельного участка.
Мы с вами рассмотрели порядок учета земельных участков, особенности бухгалтерского и налогового учета таких объектов недвижимости в организациях. Если у Вас остались вопросы, пишите их в комментариях ниже.
Подписывайтесь на наш инстаграм и телеграм
