Раздел объекта недвижимости

Раздел проводят, чтобы из одного помещения получить новые (как минимум два). Обычно для этого можно обойтись перепланировкой. Для согласования будут нужны документы, предусмотренные нормативной базой региона и РФ – проект, техзаключение, технический план и ряд других материалов. Чтобы новые объекты поставили на учет, у них должны быть признаки обособленности и/или изолированности. Подтвердит их наличие кадастровый инженер. О правилах раздела и выгодах для бизнеса мы расскажем в этой статье. Все сложно, но вполне решаемо.

Раздел объекта недвижимости – выгоды для бизнеса

Мы не зря начинаем статью разделом с таким названием. Любые изменения в характеристиках объекта недвижимости должны быть выгодны собственнику. Это очень актуально и для раздела. Строительные работы и заказ документов уже повлекут расходы. Их станет больше, если деятельность на объекте будет приостановлена, ведь доход за простой никто не компенсирует.

Учитывая, что при разделе появится, как минимум, два новых объекта, он будет выгоден:

• для текущей деятельности – можно оптимизировать работу сотрудников и отделов, разместить новую службу, получить другие преимущества;
• для предстоящей продажи – два помещения могут стоит дороже, чем исходное, а еще собственник получить прибыль за площадь, которая не использована в текущей деятельности;
• для сдачи в аренду – если площадь исходного помещения используется не полностью, то после раздела один из объектов может приносить прибыль за счет аренды;
• для получения лицензий – в перечень требований входит наличие объекта в собственности или аренде, и этого можно добиться разделом.

При определенных условиях раздел поможет и для снижения расходов по оплате налогов. Вполне возможно, что кадастровая стоимость за два объекта окажется ниже, чем у исходного. Еще это может стать следствием изменения функционального назначения одного или обоих новых помещений. Правда добиться этого можно не везде и не всегда, поскольку все зависит от вида объекта, обязательных согласований и т.д.

Если ничего из перечисленного выше не ожидается, то проводить раздел ради самого процесса не имеет смысла. Если можно обойтись косметическим ремонтом, то не придется проходить согласования и регистрационно-учетные действия, сталкиваться с надзорными органами и т.д. В любом случае, наши эксперты всегда подскажут оптимальный вариант, который сэкономит вам время и деньги.

Когда раздел объекта недвижимости невозможен

Далеко не всегда для раздела объекта недвижимости достаточно решения и желания собственника. В некоторых случаях это будет невозможно, либо слишком затратно и сложно. Проблемы могут возникнуть:

• если нельзя получить какие-либо разрешения – это особенно актуально для помещений в МКД, где много зависит от позиции собственников квартир, уполномоченного органа;
• если невозможно обеспечить признаки обособленности и изолированности – в такой ситуации можно образовать комнаты, но их не поставят на учет как полноценные объекты;
• если есть ограничения и запреты на определенные строительные работы, либо невозможно выполнить требования безопасности – здесь нужно внимательно смотреть нормативные акты, своды правил и стандарты, которые содержат предписания для разных видов зданий.

Вообще, даже если для раздела есть все основания, он может не состояться из-за возражений со стороны других собственников. Решение они принимают добровольно, и при несогласии кого-то из правообладателей ничего делать нельзя.

Еще одной проблемой может стать наличие зарегистрированного залога. При таком обременении необходимо получить разрешение на раздел от залогодержателя. Это сложно, так как изменится предмет залога – появится не одно, а два или более помещений. На практике, такие ситуации встречаются достаточно редко.

Для нежилых помещений нет строгих ограничений по минимальной площади и техническим характеристикам. Но понятно, что дробить их на бесчисленное множество маленьких «каморок» не имеет смысла. Они будут неудобны для текущей деятельности и вряд ли заинтересуют покупателя или арендатора. Впрочем, бывают и исключения, что подтверждает наша практика.

Законные варианты раздела

Главное правило – объект можно разделить только на подобные объекты. При этом для здания это возможно только в теории, что связано с техническими особенностями. С помещениями все относительно проще. Собственник может:

• образовать помещения из свободного объема и пространства здания (формально, это не раздел, но таковым его часто называют);
• образовать два и более помещения из одного исходного (это и есть раздел в юридическом смысле слова).

У каждого из этих двух случаев есть свои нюансы, о которых расскажем чуть ниже.

Законность раздела напрямую связана с соблюдением требований безопасности. Нужно учитывать следующее:

• нельзя проводить работы, которые нарушают интересы других лиц (например, собственников смежных помещений);
• недопустимо ухудшать состояние несущих конструкций, допускать их повреждение или разрушение;
• нельзя выходить за пределы показателей нагрузок, так как их можно превысить в ходе той же перепланировке.

Требований безопасности немало под любые виды строительных работ. Вот важный аспект именно для раздела. По каждому новому помещению необходимо обеспечить соответствие по нормам пожарной безопасности. Помимо прочего, здесь очень важны размеры проема для выхода людей. Если он уже норматива, то соблюдение всех остальных правил не поможет законно начать деятельность на объекте. На это всегда нужно обращать внимание при проектировании.

Законность раздела еще связана с получением разрешений от уполномоченных органов. Это крайне актуально для помещений в МКД. Там согласование через жилинспекцию является обязательным условием для последующей постановки на учет новых объектов. В нежилых зданиях все попроще, но те же изменения фасадов тоже зачастую проходят через согласования. Примером назовем образование отдельного входа при разделе, если здание попадает под Постановление Правительства Москвы № 94-ПП.

Образование помещений из объема здания

Когда проектируют новое здание, его объем обычно сразу «нарезают» на помещения. Они не обязательно будут самостоятельными объектами недвижимости (например, вспомогательные комнаты без отдельного входа). В ходе эксплуатации собственник может изменить внутреннюю планировку. Свободное пространство этажа будет распределено между новыми помещениями. Для этого:

• возводят новые стены и перегородки, чтобы отгородить объем помещения от остального пространства;
• делают проемы, чтобы у каждого помещения появился самостоятельный выход (на улицу, в общий коридор и т.д. – в зависимости от планировки и местоположения);
• меняют схему инженерных коммуникаций, устанавливают или демонтируют сантехническое оборудование и т.д. (это переустройство, которое проводится одновременно с перепланировкой).

Чтобы сделать помещения пригодными к текущей деятельности, можно выбрать и дополнительные решения. К примеру, при большой высоте можно возвести антресоль (площадка на возвышении). Такие работы выполняют и согласовывают как перепланировку, если соблюдена пропорция в 40% между размером антресоли и самого помещения.

Еще раз напомним, что образование помещений нельзя назвать разделом с юридическом плане. Но по итогу так же появятся новые объекты, которые поставят на учет на основании технического плана. Как только у помещения появится кадастровый номер, его можно законно продать или сдать в аренду. Еще пространство этажа или большого помещения можно арендовать как часть. Эта особенность предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ и особенно часто встречается в крупных торговых и торгово-развлекательных центрах. В нашей практике есть немало кейсов, где мы помогли с регистрацией аренды на части помещений.

Раздел помещения на новые

Если проводится официальный и легальный раздел, то исходное помещение перестанет существовать. Это обязательное условие! Что касается самого процесса, то раздел возможен:

• как реконструкция, когда одновременно меняют основные параметры здания, несущие конструкций (не самый оптимальный вариант);
• как перепланировка и/или переустройство (чаще всего), что менее затратно и долго, чем реконструкция.

Чтобы понять, как оформить решения по разделу, всегда изучаем исходные характеристики помещения, особенности его местоположения на этаже. Также важно оценить предложения и пожелания собственника – о распределении площадей между помещениями и т.д. Так можно сложить целостную картину, как будут выглядеть новые объекты после завершения раздела.

Реконструкцию обычно затевают не ради раздела с образованием помещения, а для более глобальных целей. Например, собственник может возвести новый этаж (надстройка) и уже его нарезать на помещения. Это будет не раздел. Все решения по реконструкции охватываются одним проектом. Проверять его будут в ходе экспертизы, а затем при выдаче разрешения на строительство.

Обязательные признаки объекта недвижимости для постановки на учет

Выше мы уже упомянули о критериях, при которых помещение признают объектом недвижимости и поставят на учет. Это обособленности и изолированность. Простыми словами данные признаки проявляются так:

• пространство каждого нового помещения должно быть отгорожено от остального объема – для этого используются существующие или возводят дополнительные стены, перегородки;
• у каждого нового помещения должен быть отдельный вход – с улицы (первый этаж), из коридора на этаже, вестибюля и т.д.

Если войти в помещение можно только через другое, то это уже не объект недвижимости. Такой раздел носит неофициальный характер, хотя зачастую собственнику достаточно и этого.

Решения по обособленности и изолированности будет проверять регистратор Росреестра. Это будет следовать:

• из проекта перепланировки/переустройства – помимо описания объема и характера работ, там еще будут поэтажный планы с границами (контурами) новых помещений;
• из технического плана – там прямо указываем вывод об образовании помещений, приводим их характеристики.

Помимо этих, есть и другие документы для перепланировки с разделом. Но они больше касаются соблюдения иных требований (безопасность работ, нагрузки и т.д.).

Как разделить помещение на новые

От описаний перейдем к действиям. Процесс раздела исходного помещения на новые будет включать:

• предварительные действия – сбор документов, оформление согласия между собственниками помещения и т.д.;
• заказ документов на перепланировку – проекта, технического заключения и т.д.;
• получение разрешения на строительные работы (если требуется) – организация общего собрания жильцов МКД, обращение в Мосжилинспекцию и т.д.;
• заказ технического плана на вновь образованные объекты недвижимости – это обязательное условие для постановки на кадастровый учет;
• получение акта приемочной комиссии – только после перепланировки в МКД;
• направление документов в Управление Росреестра по г. Москва – это делает сам собственник (нежилое здание) или Мосжилинспекция (МКД).

Понятно, что здесь не указаны строительные работы, без которых физически не установить стены или перегородки, сделать проем или установить входную группу. Все это будет выполнено на основании проекта и технического заключения. Об особенностях выбора проектных решений по разделу помещений расскажем ниже.

Строительные работы и решения

Ни в одном нормативном акте напрямую не перечислены строительные работы, которые можно и нужно выполнить для раздела или образования помещений. Подразумевается, что они будут выбраны проектировщиками, исходя из ситуации. Учитывая положения Постановлений Правительства Москвы № 508-ПП (для МКД) и № 432-ПП (для нежилого фонда), раздел можно спроектировать под следующие работы:

• возведение стен и перегородок позволит отграничить пространство и площадь (скорее всего, потребуется стена, которая физически подели помещение на 2 части);
• демонтаж стен и перегородок, которые мешают образования новых помещений;
• устройство, т.е. образование нового дверного проема или входной группы для одного или обоих помещений (существующий вход можно использовать или заделать);
• работа с оконными проемами (например, нужны новые, чтобы сделать помещения пригодными к эксплуатации, комфортными с точки зрения света и т.д.);
• перенос или установка нового сантехнического, инженерного оборудования, если это требуется.

Это вовсе не «обязаловка», а лишь примеры из самых распространенных решений и работ при разделах. Вполне возможно, что помещения и так почти отвечают признакам обособленности и изолированности, и для этого не нужно возводить или демонтировать стены. Достаточно заделать проход между ними и сделать один или два входа, чтобы все было готово к постановке на учет.

Выше мы указали два нормативных акта, которые содержат перечни работ под перепланировку. Что еще важнее, по ним определяем запреты или ограничения, которые можно или нельзя обойти. Они особенно строги для помещений в МКД, хотя и для нежилого здания есть немало сложных моментов. Но стоит сказать, что собственник обычно не планируют крушить все подряд, а разумно оценивают свои силы и варианты предстоящего изменения планировки.

Обязательные документы для раздела

В документах мы не только подтверждаем характеристики новых помещений после раздела. В них будет описано исходное состояние делимого объекта и его конструкций, как и что делать в ходе строительных работ и т.д. С учетом этого, для согласования или узаконивания будут нужны следующие документы (примерный перечень):

• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт, поэтажный план (запрашиваем в БТИ, если нет на руках у собственника);
• проект перепланировки и/или переустройства помещения;
• техническое заключение (для раздела в нежилом здании оформляем сами, а для помещения в МКД заказываем через ГБУ «Экспертный центр»);
• заявление о получении разрешения на перепланировку (заполняем онлайн, если обращаемся в МЖИ);
• технический план;
• заявление о проведении кадастрового учета и регистрации прав (заполняем, если сами подаем документы в Росреестр после раздела в нежилом здании).

Проект может содержать разные разделы. Кроме стандартных, бывает еще нужны решения по изменению фасадных решений (новый вход или входная группа с улицы). Этот раздел будет проверять Департамент градостроительной политики Москвы, к которому в начале декабря присоединили Москомархитектуру.

Проектом и техзаключением можно узаконить ранее выполненные, но не согласованные работы. Например, если собственник в прошлом возвел перегородку, то это можно указать в перечне решений под раздел. Но важно убедиться, что не были нарушены требования безопасности, не пострадали несущие конструкции. Для этого проводим обследования, делаем расчеты и т.д.

Для клиентов проще получить сбор и оформление всех документов нашим экспертам. Это будет предусмотрено договором и доверенностью. Если потребуется, мы сами обжалуем незаконные отказы и бездействие, предоставим дополнительные пояснения в гос. органы и т.д.

Пошаговая инструкция по согласованию раздела

Любой процесс будет проще понять, если разложить его на отдельные этапы. Ниже мы покажем пошаговую инструкцию по действиям собственника, которому предстоит раздел объекта недвижимости. Это примерное руководство, которое зависит от того:

• где находится помещение под раздел (нежилой фонд или МКД);
• какие работы будут проводиться (в основном, с изменением фасадов или без этого);
• что получится в итоге (два новых помещения или больше).

Последним этапом в пошаговой инструкции по разделу станет получение выписок из ЕГРН. В них будут сведения о постановке новых помещений на учет, присвоенных кадастровых номерах. Право собственности останется за тем же лицом, которое владело исходным объектом.

Для МКД

Если предстоит раздел в коммерческом помещении МКД, то пошаговая инструкция раздела объекта недвижимости будет включать такие действия:

• получение выписки из ЕГРН, оформление согласия на перепланировку между собственниками помещения;
• заключение договора на изготовление проекта перепланировки, предоставление данных и материалов помещении;
• получение проекта;
• организация и проведение общего собрания собственников помещении МКД, если работы связаны с воздействием на несущие конструкции и домовое имущество;
• получение протокола собрания с одобрением предстоящих работ;
• заказ технического заключения в ГБУ «Экспертный центр» (срок получения до 30 дней, но бывает и дольше);
• получение заключения о соответствии санитарным нормам через ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (нужно для нежилых помещений в МКД);
• подача документов в Мосжилинспекцию через интернет-сервис mos.ru;
• получение разрешения на перепланировку в электронном виде;
• проведение работ по перепланировке с разделом объекта;
• заключение договор с кадастровым инженером на оформление технического плана;
• подача документов в МЖИ, чтобы приемочная комиссия оформила акт.

Далее, после оформления акта, документы направят в Управление Росреестра по Москве. Контролировать процесс учета и регистрации будем через онлайн-сервисы. Если замечаний не возникнет, то уже через 10 дней собственник или наш представитель получит выписки из ЕГРН.

Если согласовываем еще и изменения фасадов (что очень сложно). то МЖИ сама подаст документы на выдачу заключения. Мы видим статус обращения в личном кабинете mos.ru. Приостановки и отказы снимаем путем взаимодействия и переписки, либо подаем на них жалобы.

Для нежилых зданий

Мосжилинспекция не контролирует ход работ в нежилом фонде. Поэтому согласование раздела через это ведомство не требуется, а пошаговая инструкция будет такова:

• заказ проекта и технического заключения (в проектной компании, без обращения в ГБУ «Экспертный центр»);
• подача документов в Департамент градостроительной политики, если нужно согласовать изменения фасадов;
• проведение строительных работ;
• заказ технического плана у кадастрового инженера;
• подача документов в Управление Росреестра;
• получение выписок из ЕГРН.

Алгоритм действий кажется проще. Но это не снимает проблемы с приостановками и отказами со стороны регистраторов. Причины могут быть разными, и о них мы подробно писали в наших предыдущих материалах.

Как поставить объект недвижимости на учет после раздела

Финальным этапом согласования раздела станут регистрационно-учетные действия в Росреестре. Это обязательное требование для любой перепланировки или реконструкции. Вот самые важные моменты:

• в документах для регистратора необходимо подтвердить законность и безопасность проведенных работ, а также показать характеристики каждого нового помещения;
• на учет ставят все образованные объекты недвижимости, а сведения об исходном помещении перенесут в архив;
• по основаниям, перечисленным в законе, регистратор может приостановить процедуру (сроком до 3 месяцев), а если замечания не устранены, то и вынести решение об отказе;
• юридические лица подают документы в Росреестр только в электронном виде (для представителя нужна машиночитаемая доверенность с ЭЦП).

Онлайн-сервисы сейчас работают более-менее стабильно, хотя иногда сбои все же бывают. Но главной сложность и регистрационно-учетной процедуре будет не это, а высокая вероятность получения решения с приостановкой и отказом.

Технический план на новые помещения

Главный документ, который требует Росреестр – технический план. Без него регистрационно-учетные действия попросту не проведут. Оформит техплан кадастровый инженер нашей компании. Для этого он проведет обмеры, ведь нужно собрать данные о характеристиках и планировке каждого нового помещения. Как правило, выездные работы занимают не больше одного дня.

Технический план будет соответствовать Приказу Росреестра № П/0082. Кадастровые инженеры всегда используют форму документа из этого нормативного акта. А вот при его заполнении неопытные специалисты могут допускать ошибки, на которые точно обратит внимание регистратор. В нашей практике это исключено. При заполнении и итоговой проверке техплана мы отрабатываем его по чек-листу. Там учтены все нюансы, которые ранее возникали при взаимодействии с Росреестром.

Требование по электронной форме техплана нужно соблюдать всегда. Документ будет заверен ЭЦП кадастрового инженера. Предварительная проверка формата проведет система Росреестра. Оригинал техплана после учета и регистрации нам не вернут (он останется в архиве ведомства). Кстати. это нередко порождает проблему – собственник может не увидеть. какие именно изменения внесены в ЕГРН. Но это скорее актуально для перепланировки без раздела объекта. Если появились новые помещения, то это изначально будет видно по выпискам из реестра.

Регистрационно-учетные действия

Регистраторы Росреестра не выдают разрешение на раздел или иное изменение планировки объектов недвижимости. Их задача заключается во внесении новых сведений или в обновлении ЕГРН. Как мы сказали выше, для этого проводится проверка техплана и всех приложенных документов. Так как речь идет не только о постановке на учет, но и регистрации, процедура займет до 10 дней. Но это норма закона, а на практике все существенно сложнее:

• приостановки стали обычным делом даже в относительно легких и простых случаях (вызвано субъективным отношением, необоснованными придирками к мелким ошибкам и т.д.);
• в законе сказано о возможности приостановки на срок до 3 месяцев, и регистраторы выбирают именно максимальное значение;
• ряд замечаний изначально невозможно устранить (например, ввиду пробелов в законодательстве или из-за временного прекращения каких-либо согласований), и через 3 месяца мы получаем отказ.

Решить проблемы можно, но зачастую только в судебном порядке. Не нужно объяснять, что это затягивает процедуру еще на несколько месяцев, а страдает собственник. Плюс, Росреестр вполне может приостановить действия, даже если они проводятся на основании исполнительного листа.

Рано или поздно, мы добьемся завершения процедуры. Собственник получит выписки из ЕГРН. На этом перепланировка в разделом будет официально завершена. Эти же оканчивается и узаконивание, когда мы заявляем фактически выполненные работы.

Заключение

Мы подробно рассказали все, что нужно знать собственнику о разделе объекта недвижимости. Краткое резюме:

• раздел заключается в образовании двух и более новых помещений из исходного;
• кроме раздела, зачастую есть возможность образования помещений из свободного объема этажа здания;
• раздел чаще всего подпадает под перепланировку, что повлечет необходимость согласований;
• в перечень обязательных документов для раздела всегда входит проект перепланировки и/или переустройства, техническое заключение и техплан.

Мы сделаем все возможное, чтобы согласования раздела объекта недвижимости прошли для вас максимально быстро и завершились положительным исходом. Все подробности можно узнать у наших экспертов!