Реконструкция является самым масштабным и опасным видом работ, кроме нового строительства. Собственник может провести ее, чтобы заменить или восстановить несущие конструкции, либо изменить основные параметры объекта. Правила согласования весьма строгие. Сначала необходимо заказать изыскания и вывести объект из эксплуатации, получить проектную документацию. Далее проводится экспертиза, а на основании ее заключения можно получить разрешение от надзорного органа. Все подробности в нашей статье.
Что закон относит к реконструкции
Перечень названий строительных работ, которые проводятся в здании в целом, достаточно ограничен. Не принимая во внимание строительство нового объекта, это может быть:
- реконструкция – проводятся с изменением параметров здания, заменой или восстановлением несущих конструкций;
- перепланировка – не меняет основные характеристики здания, только частично связана с воздействием на несущие конструкции (да и то не всегда);
- капитальный ремонт – может предусматривать замену частей несущих конструкций, все характеристики здания и помещений останутся прежними.
Здесь мы показали отличия именно с привязкой к степени воздействия на несущие конструкции. Очевидно, что именно работа с ними напрямую влияет на возможные риски. При реконструкции они максимальны, и нас нужно обеспечить полную безопасность как для самого здания, так и для людей, прилегающей застройки, имущества и окружающей среды.
Правовое понятие реконструкции указано в Градостроительном кодексе РФ. К несущих конструкциям, с которыми могут проводиться работы по замене и восстановлению, относят перекрытия, капитальные стены, фундамент и т.д. Любое нарушение норм безопасности может привести не только к повреждениям, но и запустить цепную реакцию. К примеру, если хотя бы одно из перекрытий перестанет выполнять свою роль, то это может привести к ухудшению прочность и надежность всех остальных конструкций. Возможность эксплуатации такого объекта будет под угрозой.
Работа с несущими конструкциями проводится и для изменения основных параметров здания. Прежде всего, к ним ГрК РФ относит объем объекта, его высоту и площадь, количество этажей. Очевидно, что сделать здание более высоким невозможно без возведения новых несущих стен. Вполне возможно, что будут установлены и дополнительные перекрытия, чтобы распределить высоту на новый этаж. Все это сказывается и на характеристиках, нагрузках остальных конструкций. На перекрытия ниже будет приходиться дополнительный вес. При реконструкции нужно убедиться, что показатели прочности и надежности не ухудшатся.
Примеры из практики
На основе указанных выше понятий, покажем четыре наиболее распространенных примера реконструкции:
- полная замена и восстановление несущих конструкций – делают для улучшения технического состояния, при наличии повреждений и серьезного износа;
- надстройка с появлением нового этажа – здание станет выше, его объем и площадь увеличатся;
- пристройка – увеличивает объем и площадь здания, плюс изменится внешний облик;
- демонтаж части здания (крыло и т.д.) – уменьшает площадь и объем, а нередко и высоту с этажностью.
Перечисленные примеры вполне могут встречаться одновременно. Чем масштабнее объем и характер работ, тем выше их опасность. Поэтому на проектировщиков и подрядную организацию возлагается повышенная ответственность.
Основания для проведения реконструкции
Так как реконструкция обойдется очень дорого, решение о ее проведении принимают взвешенно, с учетом всех последствий. Собственнику нежилого здания это может принести выгоду:
- за счет улучшения характеристик объекта, устранения риска повреждений и разрушения;
- при появлении дополнительных площадей и помещений (как для собственной деятельности, так и для продажи, сдачи в аренду);
- за счет снижения эксплуатационных расходов по обслуживанию здания.
При реконструкции нужно вывести объект из эксплуатации с прекращением деятельности. Также почти всегда требуется вывезти оборудование, отключить здание от сетей общего пользования.
Работы, попадающие под реконструкцию, нередко проводят на основании судебного акта или постановления гос. органов. Здесь примером назовем незаконное возведение этажа или пристройки, которые потребуют разобрать. Избежать этого можно узакониванием. Но в плане реконструкции это значительно сложнее, чем при той же перепланировке. Поэтому лучше действовать строго по закону, согласовывать все работы до их начала.
Пошаговая инструкция для собственника при реконструкции
В отличие от перепланировок, основные правила согласования утверждены федеральными нормативными актами. Пошаговая инструкция включает следующие этапы (действия собственника и других лиц, организаций):
- предварительные действия – оформление решения о реконструкции, освобождение и отключение здания;
- инженерные изыскания – проводятся специалистами компании с членством в профильной СРО;
- разработка проектной документации – строго по Постановлению Правительства РФ № 87, работы выполняет компания с членством в СРО;
- прохождение экспертизы – проводится примерно по тем же правилам, что при строительстве нового объекта;
- обращение за разрешением на строительство – выдает надзорный орган, если к комплекту документом приложено положительное заключение экспертизы;
- проведение строительных работ – здесь очень много требований и дополнительных (промежуточных) согласований, плюс будет осуществляться строительный надзор;
- получение технического плана – документ оформляет кадастровый инженер, а в его содержании будут отражены новые характеристики здания;
- обращение в надзорный орган за разрешением на ввод в эксплуатацию – на этом этапе проверяют, что реконструкция проведена без нарушений и строго по проекту;
- регистрационно-учетные действия в Росреестре – сведения о новых параметрах здания будут внесены в ЕГРН с выдачей выписки.
Это очень упрощенная схема, которая зачастую будет сложнее. К примеру, в процессе строительных работ обычно приходится получать ордера ОАТИ и другие разрешения, отвечать на предписания и устранять замечания.
Даже есть собственник разбирается в тонкостях законодательства, ему не обойтись только своими силами. Реконструкцию нельзя проводить без изысканий и проекта, так как это чревато серьезными рисками. Для прохождения экспертизы и согласований тоже лучше действовать через представителей. Они знают, как взаимодействовать с чиновниками, снимать возможные замечания и правильно заполнять все документы.
Инженерные изыскания и проектирование
О необходимости проведения изысканий перед реконструкцией прямо сказано в ГрК РФ. Требования к данному этапу работ можно найти в СП 47.13330.2016. Как проектная компания с членством с СРО, мы может выполнить весь комплекс изысканий. Основные этапы:
- предварительная работа с документами – запрашиваем и смотрим проектную, рабочую и иную документацию на объект, земельный участок;
- изучаем, в какой степени реконструкция может повлиять на другие объекты, инженерные коммуникации, элементы благоустройства и т.д.;
- выезжаем на место для обследования участка и здания (как правило, группой инженеров, техников и других специалистов).
В ходе изысканий проверяем все, что может иметь отношение к предстоящим работам, сказаться на их безопасности. Как сказано в СП 47.13330.2016, именно результаты этого этапа важны для принятия конструктивных и объемно-планировочных решений.
Изыскания могут сопровождаться не только обследованиями, но и различными расчетами, лабораторными исследованиями. К примеру, необходимо точно оценить состав и структуру грунта, понять, как организовать строительную площадку и обеспечить маршруты передвижения техники. Учитываем, что характеристики и несущая способность конструкций могли ухудшиться за годы после постройки здания. Это критически важно для определения показателей будущих нагрузок.
Взыскания завершаются подготовкой комплекта материалов. Помимо прочего, там будет сделан вывод о техническом состоянии и работоспособности объекта в целом, стен, перекрытий и других конструкций. Документами подтверждаем, что в здании не ведется деятельность и оно выведено из эксплуатации. Далее можно приступать к разработке проекта.
При реконструкции мы оформляем проектную документацию по Постановлению Правительства РФ № 87. Тем перечислены все обязательные разделы, дано их подробное описание. В проекте будет указано следующее:
- вводные данные на объект (тип, год постройки, технические параметры и т.д.);
- результаты обследований и изысканий, оценка фактического состояния здания и конструкций;
- решения, которые будут реализованы в ходе реконструкции;
- требования к безопасности работ и охране труда;
- специальные меры защиты объектов и коммуникаций, которые находятся на территории или вблизи.
Все решения и работы в проекте группируют по их назначению и функционалу (например, системы энергоснабжения, конструктив и т.д.). Дополнительные нюансы проведения работ будут раскрыты в графических материалах – генеральный строительный план, схемы участка и частей здания, различные чертежи.
Подробно описывать каждый пункт проектной документации на реконструкцию не имеет смысла. Это задача специалистов, которым поручена разработка. Заказчик оплачивает ее и рассчитывает, что все будет оформлено строго в соответствии с законодательством, сводами правил и стандартами. Мы тоже заинтересованы, чтобы документы прошли экспертизу и проверки без замечаний. Для этого предлагаем услуги по сопровождению процедур, чтобы заявителю не отказали по формальным основаниям.
Изыскания и оформление проекта на реконструкцию могут занять несколько недель. Это объективная реальность, так как предстоит проверить, выбрать и обосновать сложные решения. Вот несколько проблем, с которыми приходится сталкиваться достаточно часто:
- изношенность и ненадлежащее состояние конструкций, что можно исправить восстановительными работами или заменой, проектированием усилений и т.д.;
- ограничения по градостроительным регламентам (особенно актуально в плане высоты и количества этажей зданий);
- большое количество подземных и наземных коммуникаций в зоне проведения работ, из-за чего нужно проектировать защитные устройства, детально изучать схему расположения объектов;
- плотность застройки, что существенно ограничивает работу строительной техники и требует дополнительных мер безопасности.
Если на момент обращения к нам объект еще не выведен из эксплуатации, соответствующие требования будут указаны в проекте. Далее, на основании ГрК РФ нужно определиться с необходимостью прохождения и видом экспертизы (государственная или негосударственная).
Экспертиза проектной документации
На основании статьи 49 ГрК РФ на экспертизу отправляем проект и результаты инженерных изысканий. Там же перечислены ситуации, когда обращаться в экспертную организацию не нужно. Для бизнеса актуально только одно исключение – здания с количеством этажей не более двух и с лощадью до 1 500 кв. м. Но если реконструируют объект производственного назначения, то экспертиза нужна даже при указанных выше характеристиках.
В большинстве случаев для реконструкции коммерческих объектов проводится негосударственная экспертиза. Впрочем, это не дает ее проще. Комплекс проверок проводится, чтобы установить соответствие:
- требованиям нормативных актов (например, по содержанию и состав разделов проектной документации);
- требованиям безопасности (Федеральный закон № 384-ФЗ, своды правил и т.д.);
- градостроительных регламентов, действующих по месту нахождения объекта.
Если экспертиза прошла успешно, мы получим положительное заключение. Если в будущем в проект вносим изменения, снова придется обращаться в экспертную организацию. Из этого правила есть несколько исключений (например, если изменения не связаны с новыми работами на несущих конструкциях).
Разрешение на строительство
В каждом регионе действуют органы, отвечающие за строительный надзор. Через них получают разрешение на строительство (реконструкцию). В Москве обращаемся в Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Правила таковы:
- на портале mos.ru нужно выбрать соответствующий сервис (например, оформление разрешения на строительство);
- в карточке услуги можно найти перечень нормативных актов и общие разъяснения о порядке ее оказания;
- все материалы подаем в электронном виде, заверив ЭЦП;
- контрольный срок выдачи разрешения составляет 5 дней (без учета приостановок);
- сведения о выданном решении будут включены в государственную информационную систему;
- не позже 7 дней до начала работ по реконструкции нужно направить электронное уведомление через этот сервис;
- в ходе работ будет осуществляться строительный надзор на предмет нарушений и отступлений от проекта;
- в течение 7 дней после завершения всего объема работ нужно вновь подать уведомление в надзорный орган.
В целом, при наличии заключения экспертов отказать в выдаче разрешения могут только в совсем уж исключительных случаях. Намного серьезнее обстоит дело с надзором, который будет осуществляться постоянно и с выездом на стройплощадку. Предписания, которые могут выдать чиновники, желательно устранять сразу. При грубых нарушениях разрешение могут отозвать, что остановит весь процесс. Также устранение всех предписаний проверят на этапе выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.
В личном кабинете mos.ru можно отслеживать статус обращения, подавать дополнительные материалы, смотреть сведения из ГИС и т.д. Вообще, для юридических лиц сейчас основным способом взаимодействия являются как раз интернет-ресурсы. Даже доверенность на представительство сейчас делают в машиночитаемом виде с регистрацией через реестр ФНС. Все это ускоряет процесс обращения в государственные и муниципальные органы.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
После завершения реконструкции здание нужно ввести в эксплуатацию. Это можно сделать при соблюдении следующих условий:
- выполнен весь объем работ по проекту, оформлены акт приемки на каждый этап;
- закрыты все ордера на земляные работы (без замечаний);
- подано уведомление о завершении строительных работ;
- устранены все предписания, если они выносились в ходе строительного надзора;
- получены технические условия и другие документы на подключение к инженерным сетям.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию подаем заявление через этот сервис. Срок проверки составляет 5 рабочих дней.
Мосгосстройнадзор принимает решение на основании следующего комплекта документов:
- схема участка, где показано расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения;
- заявление по интерактивной форме;
- акт о подключении или присоединении к инженерным сетям, если такое решение было заложено в проект;
- выписка из ЕГРН на здание и участок;
- технический план, если реконструкция повлекла изменение основных параметров здания.
Если собственником является юридическое лицо, нужно предоставить регистрационные документы. Услуги по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию бесплатны для заявителей.
Что нужно сделать после согласований реконструкции
В перечне, который мы привели выше, указан технический план. Оформлением этого документа занимают аттестованные кадастровый инженеры. После реконструкции он нужен, если требуется обновить сведения ЕГРН – о площади, этажности, технических характеристиках здания и т.д. Общие правила разработки:
- кадастровый инженер проводит камеральные и выездные работы на основании договора;
- на месте проводим обмеры, а если изменились контуры здания, то еще и координирование (чтобы показать границы на участке);
- в зависимости от объема работы и сложности здания, обмеры могут занять несколько часов или дней;
- сам техплан разрабатываем на основании Приказа Росреестра № П/0082 (включает текстовую часть и графические материалы);
- графика техплана включает поэтажные планы, схему участка и сети геодезических построений (координат);
- технический план будет оформлен в электронном виде, так как подать его в надзорный орган можно только через интернет-сервис.
В этой статье мы привели скрины с готовых технических планов, оформленных после реконструкции. Отметим, что документ нужен и после перепланировки.
При подаче заявления в Мосгосстройнадзор мы приложим техплан к заявлению о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. После завершения проверок все документы будут направлены в Управление Росреестра по Москве. Заявитель узнает об этом из электронного уведомления. Далее начнутся регистрационно-учетные действия. Их итогом станет обновление сведений в ЕГРН.
Регистрационно-учетные действия в Росреестре
При реконструкции права собственности на здание не переходят к другому лицу и не аннулируются. Тем не менее, процедура в Росреестре называется «регистрационно-учетные действия». Нас интересует именно кадастровый учет, который заключается в следующем:
- на первом этапе система ведомства проверяет соответствие требований по форматам файлов, наличию полномочий и другим формальностям;
- основной стадией учета является правовая экспертиза, а срок ее по закону составляет 5 или 7 дней;
- в ходе экспертизы регистратор имеет право приостановить процедуру на срок до 3 месяцев, и это происходит очень часто;
- оснований для приостановки по Закону № 218-ФЗ очень много, и не все они являются объективными или устранимыми;
- если причины приостановки не устранены, будет вынесено решение об отказе (можно обжаловать, в том числе в судебном порядке);
- при успешном завершении регистрационно-учетных действий заявитель получает выписку из ЕГРН.
Нельзя сказать, что регистраторы вставляют палки в колеса добросовестным заявителям. Очень часто замечания являются объективными и требуют устранения. Но бывает и иначе, когда причины надуманные или не соответствуют законодательству.
Зная возникающие сложности, мы сразу закладываем время на возможное оспаривание неправомерных отказов. Те же процедуры в судах могут занять от 2 до 6 месяцев. Плюс, Управление Росреестра нередко затягивает и срок исполнения требования, подтвержденного решением. Но в итоге, будет получена выписка из ЕГРН. Она подтверждает, что все обязательные условия для реконструкции выполнены.
Обращаем внимание! Решения по изменению планировки могут охватываться понятием реконструкции. Например, по проекту можно не только возвести этаж или пристройку, но и осуществить раздел или объединение существующих помещений. Также есть схожие работы, которые не легко разграничить между реконструкцией или перепланировкой. Примером назовем возведение антресоли (площадка на возвышении). Если ее размер не превышает 40% от площади помещения, то это перепланировка. Если более 40% — это уже новый этаж и реконструкция, что сразу меняет процесс согласований.
Штрафы и ответственность
Так как реконструкция представляет повышенную опасность, за малейшее нарушение можно получить штрафы и предписания, иски о восстановлении исходного состояния объекта и возмещении ущерба. Ответственность всегда наступает:
- за проведение работ без разрешения на строительство;
- за отступления от проектной документации, нарушения норм требований строительной, пожарной и иной безопасности;
- за нарушение правил охраны труда;
- за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний гос. органов;
- за ввод в эксплуатацию без разрешения надзорного органа.
Строгий контроль ведется и за соблюдением правил охраны окружающей среды и благоустройства. Штрафы точно последуют за захламление участка, несанкционированное повреждение почвы и зеленых насаждений. Все это нужно отслеживать на каждом этапе строительных работ и после их завершения.
Заключение
- Как строительные работы, реконструкция может включать замену или восстановление несущих конструкций, изменение основных параметров здания (высота, количество этажей, площадь и т.д.).
- Реконструкцию всегда проводят на основании разрешения на строительство. Для этого сначала нужно подготовить проект и материалы инженерных изысканий, пройти экспертизу.
- После завершения работ обращаемся за разрешением на ввод в эксплуатацию. Одним из документов для этого станет технический план.
- Последней стадией станут регистрационно-учетные действия в Росреестре. По их тогам заявитель получает выписку из ЕГРН.
Наша компания подготовит все документы для успешного согласования и проведения реконструкции, получения разрешений и кадастрового учета. Подробности можно узнать на консультации!
