Ввод в эксплуатацию – это завершающий этап строительства или реконструкции. Среди комплекса действий застройщика или собственника выделим постановку на кадастровый учет или внесение новых сведений в ЕГРН. Для этого, помимо ряда иных документов, обязательно нужно разрешения на ввод в эксплуатацию и технический план. В содержании техплана мы покажем основные характеристики здания, его координаты, сведения о помещениях и многое другое. Как процесс происходит на практике. объяснят наши эксперты.
Как правильно ввести объект в эксплуатацию
В эксплуатацию вводят здания, сооружения и линейные объекты. Это происходит после завершения работ по строительству или реконструкции. Правила описаны в Градостроительном кодексе РФ. Дополнительные разъяснения есть в других нормативных актах. В этой статье мы акцентируем внимание на техническом плане как документе, без которого ввод в эксплуатацию невозможен. Как раз о нем в ГрК РФ ничего не сказано. Но это и не нужно:
- в Федеральном законе № 218-ФЗ четко определено, что нужно сделать для постановки на учет нового объекта или обновления данных в ЕГРН после реконструкции;
- основанием для кадастрового учета станет технический план, подготовленный и представленный кадастровым инженером (естественно, будут нужны и другие документы);
- общие требования к содержанию и форме техплана также прописаны в законе, а дополнительные правила установил Росреестр в Приказе № П/0082.
Разрешение о вводе в эксплуатацию принимает орган строительного надзора (в столице – Мосгосстройнадзор). Сейчас действует схема, при которой это ведомство само отправляет документы в Управление Росреестра. Это удобнее для заявителя, хотя и не снимает ряд других проблем.
В целом, ввод в эксплуатацию сопровождается еще и следующими действиями:
- закрытием ордеров на земляные работы, если они выдавались;
- устранением предписаний, выданных в ходе работ;
- получением технических условий на подключение к инженерным системам;
- подписанием акта завершенных работ на уровне заказчик/подрядчик;
- направление уведомления о завершении работ в надзорный орган;
- получение заключения о соответствии (ЗОС), если речь идет о возведении нового здания;
- получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
Все это не самый быстрый процесс, но при строительстве или реконструкции по другому и не бывает. С поддержкой наших специалистов можно избежать многих сложностей. Но сильно ускорить обязательные процедуры все равно не получится.
Зачем и на каком этапе нужен технический план
Техническим планом мы фиксируем реальные характеристики объекта недвижимости. Поэтому очевидно, что документ нужно оформить, когда реконструкция или строительство будут полностью завершены. Подробно о содержании мы еще расскажем ниже. Если говорить в общем, то кадастровый инженер предоставит в Росреестр данные:
- о самом объекте (адрес, тип и т.д.);
- о характеристиках объекта (объем. этажность, площадь и т.д.);
- о координатах вновь возведенного здания или сооружения, линейного объекта;
- об оборудовании, которое использовано при обмерах, определении координат;
- о дополнительных нюансах, которые имеют отношение к характеристикам здания (например, заключение с подтверждением безопасности).
Многое невозможно понять только из текстового описания. На этот случай в форме техплана предусмотрены разделы с графикой. Для нового здания там будет план участка с отображением контуров. Всегда готовим поэтажные планы, где видна планировка, места расположения помещений и т.д. Все это нужно, чтобы в ЕГРН появились точные и достоверные сведения об объекте.
Основания для разработки
Технический план станет итогом кадастровых работ. Мы выполняем их на основании договора с собственником. Кадастровых инженеров выбирают не только исходя из месторасположения объекта, но и по иным критериям. К примеру, если у специалиста еще нет достаточного опыта, то есть риск ошибок при оформлении документов и проведении обмеров. Еще сложнее является задача по определению координат здания, особенно если оно большое, состоит из нескольких корпусов и т.д.
При заключении договора на проведение работ с оформлением техплана мы обращаем внимание на следующее:
- если ли у заказчика на руках документы, подтверждающие законность строительства или реконструкции;
- был ли завершен полный объем работ, предусмотренных проектной документацией;
- какие сведения о здании и земельном участке есть в ЕГРН.
Эта предварительная проверка показывает, если ли основания для подготовки техплана. При этом у собственника будет и ряд других обязанностей. В частности, при вводе в эксплуатацию нужно заказать еще и техническую инвентаризацию, оформить техпаспорт, получить справку ТЭП и т.д. Многие из таких услуг предлагает и наша компания.
Стоит сказать, то технический план не является подтверждением, что при реконструкции или строительстве были соблюдены все требования безопасности и проектные решения. Это задача комиссии по приемке объекта, которую создает Мосгосстройнадзор. В определенных ситуациях, если нужно узаконить реконструкцию или самовольную постройку, важно значение будет иметь заключение кадастрового инженера. В частности, в столице данный документ требует Государственная комиссия по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы.
Кейс по узакониванию незаконной постройки
В 2023 году эксперты нашей компании помогли с узакониванием самовольной постройки на окраине Москвы. В комплект документов, которые мы подготовили клиенту, входило заключение кадастрового инженера и технический план. Работы включали обследования на участке и в самом здании, расчеты по нагрузкам и другим характеристикам несущих нагрузок.
В общей сложности, на подготовку документов ушло почти 2 недели. Сам процесс проверок длился несколько месяцев. Но в итоге объект исключили из реестра самостроя, и заказчик смог поставить его на учет в Росреестре. Подтверждением стала выписка из ЕГРН.
Оформляем технический план для ввода объекта в эксплуатацию – теория и практика
Процесс подготовки технического плана, независимо от оснований, будет примерно одинаков. Он включает следующие этапы:
- согласование предмета и объема кадастровых работ, заключение договора;
- сбор, получения и анализ документов на объект, земельный участок, завершенные работы;
- согласование даты и времени выезда на место (особенно актуально для удаленной местности или режимных объектов);
- проведение кадастровых и геодезических работ (обследование, обмер, координирование и т.д.) с оформлением промежуточных документов;
- камеральный этап работы – обработка полученных данных, вычерчивание планов и т.д.;
- оформление технического плана в электронном виде, удостоверение ЭЦП;
- передача документа заказчику или направление его в уполномоченный орган.
Мы точно может отвечать за сроки кадастровых работ и указываем их в договоре. С согласованиями и регистрационно-учетными действиями все сложнее. Процедуры могут затягиваться и приостанавливаться, причем далеко не по самым очевидным и законным основаниям. Решение проблем бывает возможно только через суды, а это еще несколько месяцев тяжб. Учитывая такие нюансы, мы стараемся сразу предупредить клиента о сложностях, которыми сопровождается тот или иной этап ввода в эксплуатацию.
Подразумевается, что здание возведено или реконструировано законно, при наличии проекта, заключения экспертизы и разрешения. Кадастровый инженер может увидеть далеко не все нарушения, так как занимается совершенно иных типом работ. Поэтому еще раз скажем, что ответственность за отказ во вводе в эксплуатацию нельзя предъявлять специалистам, которые лишь собирают и фиксируют характеристики объекта. Их задача – предоставить информацию в Росреестр для регистрационно-учетных действий. Еще возможно устранение ошибок, которые инженер выявит при обследованиях и обмерах.
Действия кадастрового инженера
Для подготовки техплана не обойтись без выездных работ. Для нового здания, которое предстоит поставить на учет, недостаточно собрать сведения об основных характеристиках (высота, площадь и т.д.). Обязательно проводится координирование. Оно включает определение характерных (поворотных) точек контура объекта. Простыми словами, это места, где меняется направление стены. Еще есть узловые точки, где происходит соединение трех и более контуров (примером назовем выступ). Все перечисленное позволяет точно описать местоположение здания на участке. Для координирования есть специальное оборудование. В процессе работы нужна еще и сеть геодезических построений.
Главные принципы, по которым проводятся обмеры для разработки техплана при вводе в эксплуатацию:
- обмерить нужно здание в целом, а не только отдельные части, этажи или помещения;
- во главу угла поставлена точность измерений, что достигается применением высокоточного и сертифицированного оборудования;
- в нормативных актах закреплены допустимые показатели погрешности, которые обязан соблюдать кадастровый инженер.
Важно точно указать местоположение конструкций и помещений на этаже. Все это будет закреплено на поэтажном плане, и дополнительные пояснения даем в виде условных обозначений. Также не забываем, что вновь построенное здание может изначально предусматривать выделение помещений, которые нужно поставить на учет как самостоятельные объекты недвижимости. Это тоже найдет отражение в техническом плане.
При реконструкции мы имеем дело с существующим объектом, чьи характеристики были изменены (примеры – пристройка, надстройка, демонтаж части здания и т.д.). Соответственно. работы будут включать еще и анализ исходных данных из ЕГРН, технических паспортов и других материалов. Важно и содержание проекта, по которому проводилась реконструкция.
Если оформляем техплан на отдельно помещение и даже этаж, то обмеры на месте занимают несколько часов. Со зданиями, особенно большими, все посложнее и работы могут длиться весь день и даже пару суток. Еще от 1 до 3 дней может уйти на обработку данных и подготовки самого документа. Далее он будет направлен в надзорный орган, откуда поступит в Управление Росреестра.
Требования к форме и содержанию
Основная форма технического плана – электронная. Кстати, для юридических лиц сейчас нет иного способа подачи документов в Росреестр, кроме как онлайн-сервисы. Не является исключением и процедура ввода в эксплуатацию с постановкой на кадастровый учет. Подробнее описание всех разделов техплана и порядка их заполнения найдем в Приказе № П/0082:
- текстовая часть включает разделы с вводными данными об основаниях проведения кадастровых работ, о заказчике и исполните и т.д.;
- важен раздел с техническими характеристиками объекта, особенно если только возведен и впервые ставится на учет;
- основа текстового раздела включает описание завершенных работ, обоснование подсчета площадей и т.д.;
- важнейшую роль играет графика (схема геодезических построение, план участка с контурами здания, поэтажные планы и т.д.).
По мере необходимости, кадастровый инженер может заполнить езе блок с заключением. Там даем дополнительные пояснения о характеристиках объекта, особенностях проведения обмеров, выявленных ошибках и т.д. Состав приложений к техплану всегда приличного объема, особенно после столько масштабных работ, как реконструкция или строительство.
Куда подавать технический план при вводе объекта в эксплуатацию
Посмотрим, как выглядит схема ввода в эксплуатацию для Москвы. Проще всего это сделать по памятке с сайта Мосгосстройнадзора. Там в перечне обязательных документов прямо заявлен технический план, подготовленный кадастровым инженером. Без этого проверка заявления даже не начнется. Также в списке еще порядка двух десятков актов и других материалов.
После оформления разрешения на ввод в эксплуатацию надзорный орган сам направит техплан в Управление Росреестра по Москве. Собственник или его представитель получит электронное уведомление, сможет отслеживать статус обращения. Не будем подробно останавливаться на регистрационно-учетных действиях. Скажем лишь, что рассчитывать пройти процедуру с первого раза и без приостановок практически невозможно. Это специфика работы ведомства. По итогам всех действий будет выдана выписка из ЕГРН – о постановке на учет нового здания или о внесении уточненных данных о параметрах объекта.
Заключение
- Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, технический план станет основанием для постановки объекта на учет или для обновления сведений ЕГРН о нем. Это актуально и для ввода в эксплуатацию после строительства или реконструкции.
- Технический план заказывают у кадастровых инженеров. Он проведем обмеры и координирование, другие работы на месте.
- В содержании техплана будут сведения о здании и его помещениях, о координатах и т.д. Важное значение имеет графика – поэтажные планы, схема участка с контурами здания и т.д.
- Наряду с другими документами, технический план подаем в Мосгосстройнадзор. Оттуда, вместе с разрешением на ввод в эксплуатацию, техплан будет направлен в Росреестр.
Заказать услуги по сопровождению ввода в эксплуатацию и оформлению технического плана здания можно в нашей компании!
