Снос или демонтаж собственник проводит для ликвидации здания. Это юридический термин, который означает прекращение физического существования объекта. Сносить или разбирать любое здание нужно на основании проекта организации работ. Главная цель документа – описать последовательность действий и обеспечить безопасность. После завершения работ нужно не только принять их у подрядчика. Еще предстоит снятие объекта с учета. Для этого регистраторам Росреестра подаем акт обследования. Нюансами разработки документов на снос и демонтаж в этой статье поделятся наши эксперты.
Какие документы нужны для сноса или демонтажа здания
Общие правила о ликвидации объектов недвижимости описаны в Градостроительном кодексе РФ. В ст. 1 этого нормативного акта указано понятие сноса. Он может проводиться:
- путем разрушения на основании решения собственника или по иным законным основаниям;
- путем разборки и/или демонтажа.
Таким образом, закон считает демонтаж одним из видов сноса. Результат будет одинаков – здание перестанет существовать по итогам целенаправленных, а не случайных действий. Описать их нужно в проекте.
В ст. 1 ГрК РФ есть оговорка. К сносу не относится разрушение объекта, которое стало итогом противоправных действий или природных явлений (событий). Очевидно, что их невозможно заранее спланировать и они не охватываются осознанным решением собственника. В случае с условным пожаром (поджогом) или разрушением из-за урагана разрабатывать проект незачем и некому. По мере необходимости, предстоит только демонтаж оставшихся конструкций, вывоз строительного мусора, освобождение участка и иные аналогичные работы. Проводят их после получения документов – справки из МЧС, приговор по уголовному делу и т.д. Проект с согласованием здесь не нужен, так как работы не подпадают под ГрК РФ.
Если здание ликвидируют по решению собственника, гос. органа или суда, в основной комплект документ на снос и демонтаж входит:
- решение единственного правообладателя или всех владельцев объекта (письменное, прикладываем к проекту и акту обследования);
- судебный акт или постановление гос. органа, вступившие в силу (к примеру, могут обязать снести объект, возведенный с нарушениями);
- техническое заключение о состоянии объекта и конструкций;
- проект организации работ;
- договор на выполнение работ по демонтажу или сносу;
- акт о выполнении работ с подрядной организации;
- уведомления о начале и завершении работ (подаем в надзорный орган в электронном виде);
- акт обследования для снятия объекта с учета.
Это примерный список, который может быть существенно больше. В частности, для Росреестра мы стараемся подготовить как можно более полный комплект документов, чтобы подтвердить ликвидацию объекта. Помимо прочего, сюда может входить справка о снятии здания с баланса по бухгалтерии, что-то аналогичное.
В приведенном выше перечне фигурирует два акта. Один из них является обычным следствием подрядных работ, которые заказчик принимает у подрядной организации. Он важен, но не дает оснований для снятия объекта с учета. Для этого будет нужен акт обследования, о чем прямо сказано в Федеральном законе № 218-ФЗ. Росреестр примет документ, если он оформлен и подписан кадастровым инженером.
Как оформить и где заказать
Если рассматривать перечень основных документов, то собственник оформит только решение о сносе. Все остальное, в том числе подписание и подачу уведомлений и заявлений, можно поручить представителю – эксперту проектной организации, юристу и т.д. За рядом документов придется обращаться:
- в проектную компанию, состоящую в СРО (проект организации работ, техзаключение, иные документы);
- к кадастровому инженеру (как минимум. для получения акта обследования).
Проектная компания может разработать и другие материалы, которые часто нужны для демонтажа и сноса. Здесь выделим специальные виды проектов под отдельные работы и действия – изменения схемы дорожного движения, использование высотной техники и т.д. Естественно, все зависит от характеристик здания и особенностей его месторасположения.
В этой статье мы рассказываем о двух документах, оформлением которых занимается непосредственно наша компания. В практике есть как достаточно простые, так и сложные проекты. В каждом случае мы отвечает за результат и качество, поможем согласовать все строго по закону.
Разработка проект организации работ по демонтажу или сносу
Разработку проекта начинаем на основании договора с собственником. Он передает решение о сносе или демонтаже, либо документ с иным основанием. Сразу согласовываем время и порядок обследований. Это нужно как для оценки реального состояния объекта (конструкций), так и для сбора данных. После обследований мы поймем:
- какой способ ликвидации объекта наиболее безопасен и эффективен, менее затратен для собственника;
- что нужно защитить на прилегающем участке или под землей, ведь строительные работы вполне могут привести к разрушениям и повреждениям;
- какая техника нужна для сноса или демонтажа, как ее подвозить и где размещать на время работ;
- как будут вестись работы (последовательность и сроки действия, меры безопасности для рабочих и т.д.).
Обследование сопровождается фотофиксацией. Это помогает проектировщикам уточнить детали, которые описаны в техническом заключении. Иногда требуются достаточно сложные расчеты и исследования (например, чтобы понять степень разрушения перекрытий, с которыми будут работать люди).
Нормативные требования
В ГрК РФ не особо подробно описано про проектные решения для демонтажа или сноса. Но о них сказано в двух нормативных актах:
- Постановление Правительства РФ № 509 – тут разъяснено о разделах проекта именно под демонтаж или снос, графических материалах и приложениях;
- Постановление Правительства РФ № 87 – здесь можно найти разъяснения по разделу на демонтаж или снос, если оформляется проект на последующее строительство нового здания.
Таким образом, нужно сразу уточнить у собственника, что он планирует дальше делать с освобожденным участком. Если будет возведено другое здание, проект разрабатываем с учетом Постановления № 87. Это будет полноценная объемная документация, которая позже пройдет через экспертизу. Если только снос и демонтаж – Постановление № 509, а проект будет проверен в ходе уведомительной процедуры.
Еще для проектирования важны своды правил. В плане работ по демонтажу применяем профильный СП 325.1325800.2017. Это массивный руководящий документ, где описаны различные детали – организация строительной площадки и маршрутов движения техники, требования безопасности и многое другое. Есть и другие СП, которые дополняют и уточняют определенные нормативы.
Варианты сноса или демонтажа
Если говорить простыми словами, то снос заключается в разрушении (обрушении) здания, а демонтаж – в поэтапной разборке конструкций. Но и здесь есть варианты выбора проектных решений. Для сноса это может быть контролируемый взрыв (применяется редко, ввиду особой опасности), задействование специальной техники и т.д. Демонтаж заключается в разборке объекта, которая может осуществляться:
- полностью механизированным способом (краны с подъемными механизмами, манипуляторы и т.д.);
- механизированным и ручным способом;
- исключительно ручным способом.
Если здание разбирают вручную, то все равно будут нужны средства малой механизации. Все это необходимо подробно описать в проекте, иначе подрядчик может «наломать дров» (особенно если привлекает не самый квалифицированный персонал).
Все способы демонтажа и сноса должны быть безопасны не только для рабочих, но и для третьих лиц, имущества и окружающей среды. Еще можно случайно повредить какие-либо подземные или наземные конструкции. Это накладывает дополнительные ограничения по методам работ, по зонам воздействия опасных факторов.
Проектные решения
Описывать полное содержание проекта на снос или демонтаж не имеет смысла. Если вы приняли такое решение, то все равно будете заказывать документ в проектной компании. Стоит подробнее остановиться на решениях, которые могут отличаться для разных ситуаций:
- обязательно нужно описать мероприятия по выводу объекта из эксплуатации (отключение от сетей, освобождение от оборудования и т.д.), либо подтверждаем, что это уже сделано;
- для предотвращения доступа посторонних на стройплощадку показываем, какую территорию нужно оградить конструкциями, где расставить информационные стенды и предупреждающие знаки (это будет важно и для получения ордеров ОАТИ);
- важны расчеты развала и зон воздействия опасных факторов, и это очень актуально для более-менее высоких зданий;
- в проекте должны быть решения по установке временных защитных конструкций и приспособлений (например, вокруг теплосетей, проходящих через участок);
- подробно описываем все процессы и последовательность действий, разрабатываем календарный план-график (то же самое, важно еще и для оформления ордера ОАТИ).
Если для демонтажа и сноса привлекают технику, необходимо описывать маршруты ее подвоза и перемещения по участку, места размещения на стройплощадке и т.д. Зачастую нужна схема временного подключения электрооборудования.
После сноса и демонтажа всегда появляется строительный мусор, какие-либо отходы. По ним в проекте могут быть следующие решения:
- нужно показать на строительном плане участка, где будут временно складироваться отходы, разобранные конструкции и т.д.;
- подробно описываем процесс вывоза мусора на конкретный полигон (с указанием адреса, наименования и маршрута);
- если конструкции подлежат повторному использованию, это также нужно описать в проекте.
Вообще, меры по защите окружающей среды важны для любого проекта. от строительства до благоустройства.
Отдельного внимания заслуживает графика в проекте организации работ. Постановление № 509 относит к ней:
- общий план земельного участка – максимально подробная схема, которая описывает местоположение здания и коммуникаций, зон развала и опасных зон, установки кранов и многое другое;
- чертежи и схемы для защиты инженерно-технических сетей;
- технологические карты-схемы для описания последовательности действий рабочих, техники;
- обмерные чертежи, если это требуется для обоснования проектных решений.
Именно со строительным планом участка будет работать подрядчик. Описание в текстовой части носит общий характер и не дает общего представления о конкретных действиях. Чтобы работать с графическими материалами, нужно уметь читать условные обозначения. Но это относится не к собственнику, который лишь заказывает работы, а к представителям подрядной организации.
В идеале, для нашей работы нужна исходная проектная, исполнительная и рабочая документация нас объект. Но если здание построено очень давно, то ее вряд ли можно найти даже в архивах. Поэтому каждое решение будет основано на результатах визуального и инструментального обследования. Техническое заключение станет приложением к проекту, чтобы снять любые возникающие вопросы.
Где и как согласовываем проект на демонтаж или снос
Снова вернемся к нормам ГрК РФ. Там описан порядок согласования, а точнее, уведомления госорганов о начале и завершении работ по сносу (демонтажу). Схема работает так:
- по умолчанию, уведомление с приложениями принимают местные администрации, на чьей территории расположен объект;
- власти региона могут определить иной орган, который будет работать с заявителями (в столице таковым назначен Мосгосстройнадзор);
- уведомления с иными документами принимают в электронной форме (в Москве – через сервис на портале mos.ru);
- если документы успешно прошли проверку, сведения о принятом и зарегистрированном уведомлении будут внесены в государственную информационную систему;
- если будут выявлены нарушения, в ответном письме укажут на отказ в регистрации уведомления;
- уведомительный порядок не освобождает от других согласований, если это требуется по закону.
В Москве действует регламент по приему и обработке уведомлений о сносе. Он описан в Постановлении № 985-ПП. Отдельного внимания заслуживает нормативный акт о порядке обращения с отходами строительства и сноса. Постановление № 1386-ПП учитываем для выбора полигонов и заключения договоров, согласования всех процессов.
Что касается последовательности действий, то первое уведомление подается не позже 7 дней до старта работ по демонтажу или сносу. Сервис для данной услуге доступен по ссылке. Там же можно найти требования к документам, основания для отказа или приостановке, еще некоторые полезные детали. Пошлина за подачу и рассмотрение уведомлений не взимается.
Аналогичный сервис для уведомления о завершении сноса доступен по этой ссылке. Срок подачи тоже составляет не позже 7 дней после окончания работ. сведения о принятом уведомлении включат в ГИС. Одной из причин отказа может стать наличие неустраненных предписаний или незакрытых ордеров ОАТИ. Если же все пройдет нормально, то можно приступать к завершающему этапу – снятию объекта с учета. И для этого потребуется документ, вынесенный в заголовок статьи. Им станет акт обследования кадастрового инженера.
Дополнительные согласования
Выше мы сказали, что уведомительный порядок не отменяет некоторые иные согласования. На примере Москвы, это может потребоваться:
- через ОАТИ – получаем и закрываем ордера на земляные работы, на возведение временных ограждающих конструкций и т.д.;
- через Госавтоинспекцию – если нужно изменить схему или ограничить движение транспорта по прилегающим улицам, обеспечить подвоз и вывоз спецтехники;
- через Департамент ЖКХ – если нужны отключения или подключения к коммуникациям, мероприятия по защиты зеленых насаждений и т.д.
Точный список согласований помогут определить наши эксперты. Будет оказана и поддержка в прохождении проверок, получении разрешений и т.д. Если требуется, поможем устранить предписания о нарушении. Что нередко случается во время сноса или демонтажа.
Действия после завершения демонтажа и сноса
Снос завершается не только подписанием акта между заказчиком и подрядчиком. Обязательно нужно:
- освободить участок от строительного мусора и отходов;
- разобрать ограждающие конструкции, если далее не предусмотрено работ по возведению нового объекта или не требуется охрана территории;
- провести работы по восстановлению и благоустройству (по мероприятиям, заложенным в проект);
- вывезти строительную технику;
- закрыть ордера на земляные работы, устранить ранее выданные предписания;
- направить уведомление в Мосгосстройнадзор о завершении работ.
Все перечисленное нужно сделать практически всегда. Но оно не имеет отношения к снятию здания с учета. Только эта процедура позволит избежать оплаты имущественного налога, что важно для каждого собственника. Плюс, когда по ЕГРН участок будет свободен, его можно использовать для других целей – строительство, иной вид землепользования и т.д. О том, юридически завершить процесс сноса или демонтажа, расскажем ниже.
Акт обследования после сноса или демонтажа
Кадастровый учет заключается не только во внесении в ЕГРН данных о новых объектах. Эта же процедура проводится, если нужно удалить сведения о несуществующем здании, в том числе после демонтажа или сноса. Для Росреестра ключевое значение будет иметь акт обследования. Именно им заявитель подтверждает, что объект перестал существовать в натуре по итогам строительных работ. Самое важное, что нужно знать о документе:
- акт обследования оформляет аттестованный кадастровый инженер (сведения обо всех специалистах есть в базе на сайте Росреестра);
- обследование проводится с выездом на место и сопровождается фотофиксацией (ее прикладываем к документу);
- в акте будет заключение с выводом о том, что объекта на участке действительно нет (впрочем, зачастую это можно сделать, если строительные работы близки к завершению).
- акт обследования нельзя использовать для постановки на учет нового здания, возведенного на участке после сноса или демонтажа (для этого оформляем технический план).
Порядок проведения кадастровых работ для оформления акта обследования можно найти в Приказе Росреестра № П/0217. Кратко о документе сказано и в Федеральном законе № 218-ФЗ. Заполнять акт нужно строго по форме, иначе его не пропустит система Росреестра.
Особенности разработки
Акт обследования является одним из оснований для регистрационно-учетных действий. Для его оформления не нужно проводить обмерные работы (как для подготовки технического плана). Кадастровый инженер согласует дату и время обследования участка, а затем убедится, что на нем нет здания. Даже идет заполнение акта:
- общей части будет указано, на каком основании проводились кадастровые работы, какие данные о здании числились в ЕГРН;
- основным разделом акта является заключение с выводом об отсутствии объекта на участке;
- в состав приложений будут включены документы на снос (проект и т.д.), другие материалы.
В этой статье вы видите скрины актов обследования, оформленных кадастровым инженером нашей компании.
Процесс подготовки документа занимает до 3-4 дней. Акт будет изготовлен в электронном виде. Специалист заверит его ЭЦП и сам направит в Управление Росреестра. Стоимость работ будет определена индивидуально, так как зависит от адреса участка и ряда других факторов. Чаще всего у нас сразу заказывают все услуги по сносу и демонтажу – оформление проекта и акта обследование, сопровождение процедуры снятия с учета и т.д.
Комментирует Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй»:
Акт обследования оформляют только для снятия с учета здания. Помещение также может перестать существовать в результате раздела или объединения. Об этом будет указано в техническом плане (еще один документ для регистрационно-учетных действий). Для подготовки документа проводятся обмеры, так как нужно собрать данные о планировке и характеристиках новых помещений. Далее, когда новые объекты поставят на учет, сведения о несуществующем помещении перенесут в архив.
Снятие объекта с учета после демонтажа и сноса
Регистрационно-учетные действия сопровождаются внесением сведений в ЕГРН. При снятии с учета после демонтажа и сноса регламент таков:
- когда будет готов акт обследования, мы направим его в Росреестр через интернет-сервис;
- после первичной проверки система регистрирует документ, о чем заявитель получает уведомление;
- процесс снятия с учета идет до 5 дней (по закону), но может затянуться из-за приостановок;
- после завершения процедуры сведения об объекте будут перенесены в архив, а кадастровый номер аннулируют.
Если мы заявляем в Росреестр какие-либо изменения в планировке и характеристиках, либо ставит на учет новый объект, очень часто выносят решения о приостановках и отказах. Это специфика работы ведомства, а процедура может существенно затянуться. По акту обследования вопросы возникают редко. Но Росреестр отстаивает интересы государства – если здание снимут с учета, по нему не будут поступать налоговые платежи. По этой причине акт и остальные документы будут тщательно проверять. Чем больше доказательств, что объект перестал существовать, тем ниже риск приостановки или отказа.
По итогам проверок регистратор обязан выдать заявителю выписку из ЕГРН. Документ подтверждает, что на участке официально нет здания. Последствия таковы:
- собственник перестанет платить имущественный налог (ФНС имеет доступ к ЕГРН и тоже узнает о снятии с учета);
- владелец участка сможет поставить на учет новое здание, если оно будет построено сразу после сноса или позже;
- чтобы использовать участок под иные цели, можно изменить разрешенный вид землепользования (это не самая простая процедура, но тем не менее).
Правила, описанные в статье, применимы и к снятию с учета объекта незавершенного строительства (ОНС), если он был снесен или демонтирован.
Кейс по снятию с учета отдельно стоящего складского здания
В 2024 году в нашу компанию обратился владелец крупного складского комплекса. В него входило здание, построенное более полувека назад. В текущей деятельности его не использовали. Причиной решения о сносе являлась существенная сумма налога. Плюс, здание усложняло логические процессы по погрузке и перемещению товаров. Проект на снос был разработан за 5 дней. Акт обследования оформлен за 3 дня. Наш представитель подал документы и сам получил выписку из ЕГРН, передал ее заказчику.
Заключение
- Два основных документа для демонтажа или сноса – проект организации работ и акт обследования. Точный состав документов будет определен исходя из ситуации.
- Проект организации работ описывает все действия по сносу и демонтажу, меры безопасности и многое другое. Для проектирования нужно сначала оформить техническое заключение о состоянии объекта и его конструкций.
- Разрешение на снос получать не нужно. Собственник лишь направляет уведомления о начале и завершении работ через надзорный орган или местную администрацию.
- Акт обследования оформляет кадастровый инженер. Он подтвердит, что здание действительно ликвидировано, а участок освобожден.
- Итогом все действий станет обращение в Росреестр с актом обследования, другими материалами. После снятия с учета заявителю выдадут выписку из ЕГРН.
Практически все документы для демонтажа или сноса подготовят эксперты нашей компании. Консультацию по всем услугам вы можете получить прямо сейчас!