Покупка недвижимости в кредит при УСН

Учет недвижимости при УСН требует от бухгалтера знания особенностей налогового учета основных средств (ОС) при этом режиме налогообложения. Для случаев покупки недвижимости для перепродажи нужно знать нюансы, характерные для налогового учета расходов при УСН.

Содержание статьи:

1. УСН покупка недвижимости

2. Расходы УСН при покупке недвижимости в качестве ОС

3. Расходы УСН при покупке недвижимости в качестве товара

4. Покупка недвижимости в кредит

5. Особенности покупки недвижимости ИП

6. Покупка недвижимости в рассрочку при УСН

1. УСН покупка недвижимости

УСН покупка недвижимости для разных объектов налогообложения имеет свои особенности.

Так, при УСН с объектом «доходы» мы можем говорить лишь о бухгалтерском учете недвижимости. В налоговом учете расходы на покупку недвижимости в этом случае не учитывают. Напомним, что в бухгалтерском учете с 2022 года становится обязательным новый стандарт по учету ОС — ФСБУ 6/2020. Его можно применять и досрочно, с 2021 года.

Для тех, кто применяет УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», важно еще до покупки изучить особенности учета недвижимости при УСН и отражении данных по такой покупке в основном налоговом регистре УСН — Книге учета доходов и расходов (КУДиР).

При УСН покупка недвижимости связана с необходимость соблюдать лимит по стоимости ОС. Сегодня он равен 150 млн. рублей. Лимит действует не для всех ОС, а для тех, которые согласно Налоговому кодексу (НК РФ) признаются амортизируемым имуществом и подлежат амортизации.

Например, земельный участок является объектом недвижимости, но не подлежит амортизации. Значит, его стоимость не учитывается при расчете лимита ОС при УСН.

Уточним, что при отслеживании соблюдения лимита рассматривается бухгалтерская стоимость ОС. Это важно, так как в некоторых случаях кадастровая стоимость может отличать от бухгалтерской стоимости, в том числе и в большую сторону.

Если после покупки недвижимости, общая стоимость ОС станет выше допустимых значений, придется менять режим налогообложения.

В случаях, когда поставщик работает с НДС, сумма предъявленного им налога учитывается в стоимости недвижимости (стоимости ОС) и не отражается в КУДиР отдельной строкой. Это значимое отличие в учете УСН, т.к. при покупке других активов НДС отражается в КУДиР как отдельный расход (п.п. 8 п. 1 ст. 346.16), отдельной строкой.

Как и при любой другой системе налогообложения, бухгалтеру следует изучить документы, связанные с покупкой недвижимости.

Основные из них:

1). Договор. В нем содержатся основные условия покупки объекта недвижимости. Бухгалтер должен определиться с порядком перехода права собственности и условиями оплаты.

2). Передаточный документ. Это может быть ТОРГ-12 или акт ОС-1а, любой другой документ, содержащий обязательные реквизиты первичного документа и утвержденный учетной политикой компании. Такой порядок действует с 2013 года.

3). Другие документы, необходимые при покупке недвижимости:

• технический план

• кадастровый паспорт

• выписка из ЕГРН

• акты о передаче электрических счетчиков и разграничения балансовой стоимости электросетей

• прочие аналогичные технические и регистрационные документы.

Кроме того, могут потребоваться и документы по одобрению сделки (если сделка является крупной), либо документы, подтверждающие, что сделка крупной не является.

2. Расходы УСН при покупке недвижимости в качестве ОС

Расходы при УСН недвижимость в качестве объекта ОС определяются по правилам п. 1, 3, 4 статьи 346.16 НК РФ, которая как раз и посвящена налоговым расходам при УСН.

Расходы на покупку ОС стоят первыми в п.п. 1 п. 1 статьи 346.16, содержащей закрытый список всех расходов, принимаемых в уменьшение налоговой базы при УСН с объектом «доходы минус расходы».

П. 3 статьи 346.16 конкретизирует порядок учета расходов на приобретение ОС:

• Расходы принимаются после ввода объекта в эксплуатацию. ОС вводится в эксплуатацию только тогда, когда доведено до состояния, пригодного к использованию.

• Расходы по ОС, приобретенным в период применения УСН, применяются равными долями ежеквартально в течение налогового периода (при полной оплате),

• Не смотря на то, что в налоговые расходы попадает вся стоимость приобретенной недвижимости в год ее приобретения (при условии полной оплаты при покупке), срок полезного использования (СПИ) в целях налогового учета следует определять в соответствии со статьей 258 НК РФ на основании классификации ОС, включаемых в амортизационные группы. Этот срок может понадобиться, например, при расчете налоговых обязательств по продаже недвижимости до истечения СПИ.

П. 4 статьи 346.16 содержит положения о том, что в целях УСН к расходам на ОС относятся расходы на покупку амортизируемого имущества по правилам главы 25 НК РФ.

Для принятия расходов важно, чтобы приобретенная недвижимость использовалась в деятельность фирмы или ИП.

Расходы при усн недвижимость могут содержать не только суммы, уплаченные поставщику. Зачастую покупка недвижимости связана с достаточным количеством сопутствующих расходов. Это могут быть расходы:

• на уплату госпошлины при регистрации,

• услуги экспертов,

• услуги посредников,

• прочие расходы, связанные с покупкой недвижимости.

В п. 2 статьи 346.17 содержится требование учитывать в расходах только те суммы, оплата которых произведена. И отражение суммы за квартал в расходах проводить на последнее число квартала только в оплаченной части.

В КУДиР суммы расходов на покупку недвижимости (когда она учитывается в составе ОС) отражаются в 2-х разделах: разделе I за соответствующий квартал на дату соблюдению условий признания расхода, и в разделе II, который специально предназначен для отражения расходов на ОС и НМА.

В разделе II приводится подробная аналитика по расходам, в т.ч. отражаются даты оплаты, ввода в эксплуатацию, первоначальная стоимость ОС, а также доли и суммы расходов в налоговом учете за каждый квартал и за налоговый период.

3. Расходы УСН при покупке недвижимости в качестве товара

Бывают случаи, когда организация или ИП на УСН приобретают объект недвижимости, например, квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи. Тогда такой объект рассматривается как товар.

Расходы при усн недвижимость в этом случае нужно признавать по правилам признания расходов по товарам для перепродажи, т.е. в момент реализации недвижимости (п.п. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом налогоплательщик УСН должен в своей учетной политике для целей бухгалтерского учета определить метод оценки покупного товара (недвижимости):

• по стоимости первых приобретенных (ФИФО),

• по средней стоимости,

• по стоимости единицы товара.

На практике же бухгалтера, ведущие учет в программе 1С, не могут выбрать какой-либо другой метод, кроме ФИФО. Объясняется это тем, что только при ФИФО доступен учет по партиям, рекомендованный при УСН.

4. Покупка недвижимости в кредит

Покупка недвижимости в кредит при УСН имеет свои особенности. Прежде всего, нужно выбрать способ, как будут учитываться проценты по кредиту.

Существует два варианта:

1. Проценты принимаются в расходах сразу после погашения задолженности по процентам (п.п. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Иными словами, проценты за соответствующий период должны быть начислены и оплачены.

2. Часть процентов, оплаченных до ввода в эксплуатацию ОС, включаются в первоначальную стоимость недвижимости, если она признается инвестиционным активом по правилам ПБУ 6/01.

Напомним, что первоначальная стоимость ОС при УСН формируется по правилам бухгалтерского учета (п.п. 3 статью 346.16, Письмо Минфина РФ от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101).

При втором варианте только часть процентов (начисленных и оплаченных после начала эксплуатации ОС) принимается в расходах по первому варианту.

Этот вариант используют не часто, возможно потому, что он прямо не прописан в главе 26.2.

Выбранный вариант учета процентов должен быть отражен в учетной политике по налоговому учету.

Начисленные и уплаченные проценты по кредиту принимаются в расходах УСН в следующем порядке:

• в фактически начисленной и уплаченной сумме без ограничений (порядок действует с 01.01.2015),

• в нормируемой сумме — если сделка является контролируемой (статья 105.14 НК РФ).

Проценты начисляются ежемесячно. Вне зависимости от графика платежей по кредитному договору в бухгалтерском учете проценты начисляются на конец каждого месяца, а в расходы (КУДиР) попадают после их оплаты согласно графику платежей.

Уточним, что расходы на покупку недвижимости при соблюдении прочих условий принимаются как при покупке недвижимости за счет собственных средств, так и при покупке за счет заемных средств. В том числе в случаях, когда до ввода в эксплуатацию кредит (займ) еще не погашен.

5. Особенности покупки недвижимости ИП

Индивидуальные предприниматели (ИП) зачастую используют в своей предпринимательской деятельности недвижимость, которую приобрели в качестве физических лиц (договор был оформлен на физическое лицо). Широко используется покупка недвижимости в кредит (по ипотеке).

Например, гражданин приобрел недвижимость по ипотеке, потом зарегистрировал ИП и использует недвижимость в предпринимательской деятельности, получая доход от сдачи недвижимости в аренду.

И продолжают платить проценты по кредиту.

Какие расходы он может учесть при УСН при объекте налогообложения «доходы минус расходы»?

Отметим, что статус в договоре на покупке недвижимости (ИП или физическое лицо) не так важен. В документах регистрации права (в ЕГРН) будет указано физическое лицо. Гораздо более важным будет факт использования недвижимости в предпринимательской деятельности.

Если недвижимость приобретена до регистрации ИП, признать расходы на ее покупку в расходах УСН, на наш взгляд, не получится.

С процентами проще. При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, проценты по кредиту, в том числе ипотечному кредиту, можно учесть в расходах УСН. Такую точку зрения в достаточной степени подтверждает положительная судебная практика.

6. Покупка недвижимости в рассрочку при УСН

Покупка недвижимости в рассрочку при УСН также имеет свои особенности. При этом возникает необходимость отслеживать и отражать в учете факты частичной оплаты, чтобы правильно признавать в расходах УСН затраты на покупку недвижимости.

Пример.

Покупка недвижимости в рассрочку при УСН.

Куплено помещение в здании. Стоимость по договору 130 млн. рублей.

Оплата 50 % при покупке, оплата оставшейся части — поквартально (не позднее последнего числа квартала, начиная с 30.06.2021, заканчивая 31.03.2022). Дата акта приема-передачи — 29.03.2021, оплата первой части (50%) в сумме 65 млн. рублей — 31.03.2021.

1. 65 млн. рублей оплачено, значит, может быть равномерно признано в расходах 2021 года в следующих суммах:

31.03.2021 — 16 250,00

30.06.2021 — 16 250,00

30.09.2021 — 16 250,00

31.12.2021 — 16 250,00

Оставшийся долг разделен на 4 равных платежа по 16 250,00.

При условии соблюдения графика платежей в 2021 году будут дополнительно отнесены на расходы УСН затраты в суммах:

2. по оплате 30.06.2021 (16 250,00 / 3 = 5 416,67):

30.06.2021 –— 5 416,67

30.09.2021 –— 5 416,67

31.12.2021 –— 5 416,66

3. по оплате 30.09.2021 (16 250,00 / 2 = 8 125,00):

30.09.2021 –— 8 125,00

31.12.2021 — 8 125,00

4. по оплате 31.12.2021:

31.12.2021 — 16 250,00

5. Последний платеж в сумме 16 250,00 попадет в расходы уже 2022 года:

31.03.2022 — 4 062,50

30.06.2022 — 4 062,50

30.09.2022 –— 4 062,50

31.12.2022 – 4 062,50

В итоге, в налоговом учете УСН за 2021 год будут отражены расходы усн при покупке недвижимости в сумме 113 750,00, в расходах 2022 года — 16 250,00.

В рассмотренном случае в расходах можно учесть и проценты за предоставление рассрочки. Минфин неоднократно высказывал такое мнение, например, в своем Письме от 26.07.2019 № 03-11-11/55825.

Мы с вами рассмотрели покупку недвижимости при УСН, особенности учета в случаях использования кредитных средств и рассрочки платежа. Если у Вас остались вопросы, пишите их в комментариях ниже.

Больше информации по учету на УСН в нашем курсе

Подписывайтесь на наш инстаграм и телеграм

И наш тик-ток

Наш канал на яндекс-дзен